วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567: ทิศทางตลาด, กลยุทธ์ผู้เล่น และโอกาสที่ซ่อนอยู่
ปี 2566 ถือเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ภาพความคาดหวังที่เคยสดใสจากการฟื้นตัวต่อเนื่องจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยหลายประการ ตลาดที่เคยมีโมเมนตัมเริ่มชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ดำเนินต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ที่บรรยากาศโดยรวมยังคงมีความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด เพื่อวิเคราะห์เจาะลึกถึงผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งในครั้งนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 บริษัท เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในตลาดที่มีการแข่งขันสูงนี้
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: รายได้รวมชะลอตัวแต่ยังมีผู้โดดเด่น
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันในปี 2566 ได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งมีรายได้รวมติดลบไปราวๆ 28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ ที่ติดลบ 26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ -22% และ ไซมิส แอสเสท -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากภาพรวม โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม ปี 2566
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า แสนสิริ สามารถคว้าตำแหน่งอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนคู่แข่งคนสำคัญอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ในขณะที่ ศุภาลัย ตามมาเป็นอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท
อันดับ 4 คือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท ตามมาด้วย พฤกษา โฮลดิ้ง ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
กลุ่มบริษัทที่เหลือใน 10 อันดับแรก ได้แก่ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (อันดับ 6, รายได้รวม 24,487 ล้านบาท), ยูนิเวนเจอร์ (อันดับ 7, รายได้รวม 17,672 ล้านบาท), เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (อันดับ 8, รายได้รวม 16,169 ล้านบาท), ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (อันดับ 9, รายได้รวม 15,157 ล้านบาท) และ สิงห์ เอสเตท (อันดับ 10, รายได้รวม 15,066 ล้านบาท)
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดศักยภาพที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมาจากการบริหารจัดการสินทรัพย์ หรือการลงทุนอื่น ๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำ รายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ ไรมอน แลนด์ (-78%), แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (เกือบ -40%), และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (-38%) แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
เอพี (ไทยแลนด์) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาที่รายได้จากการขาย เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้อีกครั้ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยเฉือน แสนสิริ ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลงเล็กน้อย แต่แสนสิริ ก็ยังเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
ศุภาลัย ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่ก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13%
พฤกษา โฮลดิ้ง คว้าอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท
บริษัทที่น่าสนใจในลำดับถัดมา ได้แก่ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (อันดับ 7, รายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท), ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (อันดับ 8, รายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้), ควอลิตี้ เฮ้าส์ (อันดับ 9, รายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท) และ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (อันดับ 10, รายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท)
เซ็นทรัลพัฒนา: ดาวรุ่งพุ่งแรงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึง คือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา ทำรายได้จากการขายไปถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้มากเพียงใด หากมีความสามารถในการทำกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมสะท้อนถึงความแข็งแกร่งที่แท้จริงได้ยาก ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำ กำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทได้ประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งยังมีกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำกำไรสุทธิ ปี 2566
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด แลนด์แอนด์เฮ้าส์ สามารถกลับมาทวงตำแหน่งผู้นำได้อีกครั้ง ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีกำไรสุทธิสูงในปีนี้ คือการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการดังกล่าว ศุภาลัย ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ก็คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาเป็นอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างเฉียดฉิว
แสนสิริ มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ติดอันดับ 4
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25% ก็ตาม
บริษัทที่เหลือใน 10 อันดับแรก ได้แก่ เอสซี แอสเสท (อันดับ 6, กำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท) ที่เฉือน ควอลิตี้เฮ้าส์ (อันดับ 7, กำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท) ไปอย่างหวุดหวิด
พฤกษา โฮลดิ้ง ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (อันดับ 9, กำไร 1,865 ล้านบาท) และ เซ็นทรัลพัฒนา (อันดับ 10, กำไรสุทธิ 1,610 ล้านบาท) ปิดท้ายกลุ่ม 10 อันดับแรก
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงท้าทาย
ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความผันผวนและความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของรายได้จากการขายและกำไรสุทธิ
สำหรับ ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน ปัจจัยต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่อาจยังทรงตัวสูง, การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค, และความต้องการที่อยู่อาศัยที่อาจชะลอตัวลง ล้วนเป็นความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ผู้ประกอบการที่มีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง, มีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง, สามารถนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า, และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในตลาดนี้
บทวิเคราะห์นี้เป็นเพียงภาพสะท้อนส่วนหนึ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หากท่านเป็นผู้ที่สนใจในธุรกิจนี้ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก, การติดตามแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด, และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในระยะยาว
อย่าพลาดโอกาสในการคว้าชัยในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลง! หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก, วิเคราะห์โอกาสในการลงทุน, หรือต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้เลยวันนี้ เพื่อวางแผนการลงทุนและธุรกิจของท่านให้เติบโตอย่างยั่งยืน.
