เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: สัญญาณฟื้นตัวหรือหลุมพราง?
ปี 2566 ที่ผ่านมา นับเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความหวังว่าจะต่อยอดโมเมนตัมที่ดีจากปีก่อนหน้า แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาได้อย่างที่คาดหวัง
เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมตลาดก็ยังคงไม่สดใสนัก ยังคงมีแนวโน้มที่จะเผชิญความยากลำบากต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา จากสถานการณ์เศรษฐกิจมหภาคที่ยังมีความไม่แน่นอน ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และอัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวอยู่ในระดับที่อาจส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบ 10 ปี ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง และปี 2566-2567 นี้เป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถฝ่าฟันวิกฤตนี้ไปได้ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เต็มไปด้วยความผันผวนนี้
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: สัญญาณเตือนจากตัวเลข
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจกว่านั้น คือมากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง นี่คือสัญญาณบ่งชี้ว่าตลาดกำลังเผชิญกับแรงกดดันที่ค่อนข้างรุนแรง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด คือบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ติดลบถึง 26% Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่รอด มีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่สังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 ได้แก่ LH, AP (Thailand) (AP) ที่ติดลบเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวม): ใครคือผู้นำ?
เมื่อพิจารณารายได้รวม 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัด “ธุรกิจหลัก” ที่แท้จริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อน “ธุรกิจหลัก” ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง เราต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เพราะรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ได้มาจากโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่ากังวลกว่านั้นคือ 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่พบว่ารายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้จากการขาย): ใครคือ “ผู้มาก่อน”?
เมื่อเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กำลังเร่งเครื่องในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
ปัจจัยชี้ขาด “ความสำเร็จ”: กำไรสุทธิที่จับต้องได้
แม้จะมียอดขายสูงหรือรายได้รวมมหาศาล แต่หากท้ายที่สุดแล้วบริษัทไม่สามารถสร้าง “กำไรสุทธิ” ได้ตามเป้า ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ “ขาดทุน” และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565 แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันด้านต้นทุน ค่าใช้จ่าย และสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการทำกำไร
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิ): ใครคือ “เจ้าแห่งผลกำไร”?
การพิจารณากำไรสุทธิสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การขาย และการดำเนินงานโดยรวมได้อย่างดีเยี่ยม 10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรสุทธิสูง แม้รายได้รวมลดลง เนื่องจากมีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะไปทางไหน?
จากข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ที่ได้วิเคราะห์มา ย้ำชัดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยลบยังคงอยู่ ทั้งภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน อัตราเงินเฟ้อที่อาจกดดันกำลังซื้อ มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐที่อาจยังต้องใช้เวลาในการเห็นผล และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายนี้ ก็ยังมีสัญญาณของการปรับตัวและการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้น บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้ดี มีผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด มีกลยุทธ์การขายที่แข็งแกร่ง และสามารถสร้างสรรค์นวัตกรรมใหม่ๆ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการมาตลอด ผมเชื่อมั่นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว โดยเฉพาะโครงการที่มีคุณภาพ ทำเลที่ตั้งที่ดี และการบริหารจัดการที่ได้มาตรฐาน หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ซื้อบ้าน หรือมองหาโอกาสในตลาดนี้ การศึกษาข้อมูล วิเคราะห์แนวโน้ม และเลือกพาร์ทเนอร์ที่ใช่ คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
คุณพร้อมที่จะก้าวข้ามความท้าทาย และคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 แล้วหรือยัง? มาเรียนรู้และวางแผนกลยุทธ์ไปด้วยกัน เพื่อการตัดสินใจที่ชาญฉลาดและผลลัพธ์ที่ดีที่สุดสำหรับคุณ!
