ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: ชะลอตัวแต่ใครคือผู้แข็งแกร่งตัวจริง?
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังที่จะสานต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ดูเหมือนว่าตลาดกำลังจะกลับมาคึกคัก แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และสถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุนเป็นอย่างยิ่ง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่า 10 ปี ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อทำความเข้าใจภาพรวมผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ผมได้ทำการรวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทเหล่านี้สามารถประคองธุรกิจท่ามกลางมรสุมได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะเช่นนี้
ภาพรวมรายได้ 41 บริษัทอสังหาฯ: ภาพรวมชะลอตัว แต่มีบางส่วนที่สวนกระแส
จากการวิเคราะห์ข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาด
บางบริษัทเผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21% แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีภาวะรายได้ติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18%
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ว่า แม้บริษัทขนาดใหญ่จะมีฐานรายได้ที่แข็งแกร่ง แต่ก็ไม่สามารถต้านทานกระแสการชะลอตัวของตลาดโดยรวมได้
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท แต่ AP (Thailand) ฉายแสงในส่วนรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ผลปรากฏว่า:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSTC): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริงนั้น ควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่มรายได้รวมสูงสุดอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยหนุน แต่เมื่อโฟกัสไปที่รายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมเปลี่ยนแปลงไป
รายได้จากการขาย: การแข่งขันที่เข้มข้นและผู้เล่นที่แข็งแกร่ง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 บริษัท หรือกว่า 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลง
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ลดลงนั้นส่งผลกระทบอย่างมากต่อหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นว่าการแข่งขันในตลาดมีความรุนแรง และผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรักษาส่วนแบ่งทางการตลาด
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เป็นอีกบริษัทที่รายได้เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSTC): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง -24% แต่ยังอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้รายได้จะสูง แต่หากมีต้นทุนสูงและกำไรสุทธิต่ำ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท หรือกว่าครึ่งหนึ่งของทั้งหมด มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับปัจจัยบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSTC): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่ แต่โอกาสยังมีสำหรับผู้ที่ปรับตัวได้
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 แม้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบาก แต่สำหรับผู้ที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารจัดการต้นทุนที่ดี และความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว โอกาสในการเติบโตก็ยังคงมีอยู่
หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อวางแผนธุรกิจและกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลและติดตามแนวโน้มอย่างใกล้ชิด เพื่อคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในทุกวิกฤตการณ์
ร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวผ่านความท้าทายไปสู่ความสำเร็จในปี 2567 ด้วยข้อมูลเชิงลึกและมุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ พร้อมแล้วหรือยังที่จะก้าวไปข้างหน้า?
