ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567: ท่ามกลางความท้าทายและการปรับตัวของผู้เล่นหลัก
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีที่ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับความผันผวนและความท้าทายอย่างไม่คาดคิด หลังจากการเริ่มต้นปีที่เต็มไปด้วยความหวังและโมเมนตัมจากการฟื้นตัวในปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยทั้งการเมืองที่ใกล้เลือกตั้งใหญ่ และสภาวะเศรษฐกิจโดยรวม ส่งผลกระทบยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงที่ตลาดคึกคัก ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นกลับมาได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนเหล่านี้ต่อไป
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบ 10 ปี ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา และเฟ้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถฝ่าฟันวิกฤตและสร้างการเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่การกระจายตัวมีความแตกต่าง
ข้อมูลจากการวิเคราะห์ของ Property Mentor ชี้ให้เห็นว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูใกล้เคียงกัน แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่บริษัทจำนวนมากต้องเผชิญ
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักหน่วง ได้แก่ LPN Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป โดยเฉพาะ LPN และ CGD ที่ลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ได้รับผลกระทบอย่างหนักที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีภาวะรายได้ถดถอย โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม: การแข่งขันที่เข้มข้นในกลุ่ม Top 10
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อันดับเหล่านี้ สะท้อนให้เห็นถึงการแข่งขันที่สูง โดยเฉพาะในกลุ่ม Top 3 ที่มีรายได้รวมใกล้เคียงกันอย่างมาก
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจหลักด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม ซึ่งมักจะรวมรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ เข้ามาด้วย
สำหรับ 41 บริษัทที่ทำการศึกษา รายได้จากการขายรวม อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่ากังวลว่า มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดในบริษัทอย่าง Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, LPN Development ที่ -40%, และ Land and Houses ที่ -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าตกใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) แชมป์รายได้จากการขาย: การแข่งขันในตลาดแนวราบและคอนโดมิเนียมยังคงดุเดือด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
AP (Thailand) กลับมาทวงอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขายได้อย่างน่าประทับใจ สวนทางกับภาพรวมตลาดที่ซบเซา ขณะที่ SIRI ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นและมีการเติบโตที่ดี SPALI ยังคงเป็นผู้เล่นหลักที่แข็งแกร่ง SC Asset โชว์ฟอร์มยอดเยี่ยมด้วยการเติบโตที่แข็งแกร่งติด Top 5
บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงถึงศักยภาพในการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรภายใต้แรงกดดัน
แม้รายได้จะมีความสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่บ่งบอกถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่แท้จริงให้แก่ผู้ถือหุ้น
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ประมาณ 49,602 ล้านบาท และน่าเป็นห่วงว่า มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีนับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ: การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่โดดเด่น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิได้อย่างยอดเยี่ยม แม้รายได้รวมจะลดลง แต่การมีกำไรถึง 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้รักษาอันดับ 1 ไว้ได้ หากไม่นับรายการดังกล่าว ศุภาลัย ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท ก็จะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำแทน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปเพียงเล็กน้อย แสดงให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและสินทรัพย์ของบริษัทเหล่านี้
SIRI โชว์การเติบโตของกำไรสุทธิที่น่าประทับใจถึง 42% ขณะที่ ORI แม้กำไรจะลดลง แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 5 SC Asset และ QH ก็แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในการทำกำไรในระดับที่ใกล้เคียงกัน
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสในการปรับตัว
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงมีความท้าทายอย่างต่อเนื่อง การชะลอตัวของกำลังซื้อ, อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง, ต้นทุนการก่อสร้างที่ยังไม่คลี่คลาย, และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ เป็นปัจจัยหลักที่กดดันภาคอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายนี้ ยังมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและแสดงศักยภาพในการแข่งขันได้อย่างโดดเด่น บริษัทที่มีกลยุทธ์การบริหารจัดการต้นทุนที่แข็งแกร่ง, การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตรงกับความต้องการของตลาด, การบริหารกระแสเงินสดที่มีประสิทธิภาพ, และการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่หลากหลาย จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับบริษัทที่พร้อมจะปรับตัว กล้าที่จะเปลี่ยนแปลง และมองหาโอกาสใหม่ๆ ในตลาดที่มีความซับซ้อนมากขึ้น การศึกษาแนวโน้มตลาด, การสร้างนวัตกรรมในการพัฒนาโครงการ, และการบริหารความเสี่ยงอย่างชาญฉลาด จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณเป็นนักลงทุน, ผู้ประกอบการ, หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ คือก้าวแรกที่สำคัญในการตัดสินใจลงทุนหรือวางแผนกลยุทธ์ในอนาคต ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็แฝงไปด้วยโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อมจะคว้าไว้.
