วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567: ฝ่าคลื่นลมเศรษฐกิจ สู่โอกาสทองแห่งอนาคต
ปี 2566 ที่ผ่านมาถือเป็นบทพิสูจน์ครั้งสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังที่ตั้งไว้สูงจากการเติบโตอันร้อนแรงในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาทองของฤดูกาลซื้อขายอสังหาฯ ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้ฟื้นคืนชีพได้อย่างที่หวัง และความท้าทายนี้ได้ลุกลามมาจนถึงต้นปี 2567 ทำให้หลายฝ่ายจับตามองว่าปีนี้จะเป็นอย่างไรต่อไป
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และได้รวบรวมข้อมูลสำคัญจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 เพื่อทำความเข้าใจว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้ดีที่สุด และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: ตัวเลขที่สะท้อนความจริง
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าภาพรวมรายได้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่แตกต่างมากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
เราได้เห็นบริษัทหลายแห่งที่มีรายได้รวมติดลบในระดับสูง อาทิ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
ที่น่าสังเกตคือ แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด ยังมีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า ได้แก่ Land and Houses, AP (Thailand) ที่ติดลบไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
“แสนสิริ” ผงาดผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ แสนสิริ ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) ที่ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ตามมาด้วย SC Asset Corporation ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลงานจริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ได้ภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายเป็นเกณฑ์หลักย่อมมีความสำคัญกว่า เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมาจากการรับรู้รายได้จากการลงทุนหรือธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ตัวเลขที่น่ากังวลปรากฏในหลายบริษัท อาทิ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses ที่น่าตกใจคือรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ที่พบว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
“เอพี (ไทยแลนด์)” กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อวัดกันที่รายได้จากการขาย 10 อันดับแรกในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดย AP (Thailand) กลับมาเป็นผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Sansiri ก็ยังเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานโดดเด่นด้วยการเติบโตของรายได้ถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก โดยอยู่ที่ 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Frasers Property ยังคงทำผลงานได้ดีในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ Quality House เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัททำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท
“แลนด์แอนด์เฮ้าส์” รั้งตำแหน่งผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋ามีน้อย ก็อาจกล่าวได้ว่ายังไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่อง บางบริษัทขาดทุนมา 3-4 ปีแล้วตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses สามารถทำกำไรได้สูง มาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri ทำผลงานได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% ในขณะที่ Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ในอันดับ 6 โดยเฉือน Quality House ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ในอันดับ 7 Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 Frasers Property อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ก้าวสู่ปี 2567: ความท้าทายและโอกาสที่มองเห็น
ผลประกอบการที่ปรากฏนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ที่ยังคงคาดการณ์ได้ว่าเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความพยายามอย่างสูงในการปรับตัวและรับมือกับปัจจัยต่างๆ ทั้งเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความผันผวน ความสามารถในการซื้อที่ลดลงของผู้บริโภค และความไม่แน่นอนของทิศทางนโยบายภาครัฐ
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังมีสัญญาณของโอกาสที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ประกอบการที่มีความยืดหยุ่น สามารถปรับกลยุทธ์การตลาดและการพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างรวดเร็ว บริษัทที่เน้นการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง และการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพ ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายอย่างแท้จริง จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้
สำหรับปี 2567 นี้ คำถามสำคัญคือ ใครจะสามารถพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาสได้สำเร็จ? ใครจะสามารถนำเสนอโซลูชันที่ตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนไป และใครจะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้ถือหุ้นได้อย่างยั่งยืน?
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ หรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ตรงใจในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ อย่าพลาดที่จะติดตามข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด เพื่อให้คุณไม่พลาดทุกจังหวะสำคัญในการตัดสินใจครั้งสำคัญในชีวิตของคุณ
