วิกฤตอสังหาฯ ปี 2567: บทวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บิ๊กแบรนด์ สู่การฟื้นตัวในปี 2568
ปี 2566 ที่ผ่านมา เป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีแรงส่งจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่ภาพรวมกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวต่อเนื่องยาวนาน ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้ ปัญหาดังกล่าวได้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงดูหม่นหมอง ไม่สดใสเท่าที่ควร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือผู้ที่ต้องปรับกลยุทธ์ครั้งใหญ่ เพื่อเตรียมพร้อมสำหรับการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญในปี 2568
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทาย
ข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ในปี 2566 มีรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่หากเจาะลึกลงไป จะพบว่าน่าตกใจที่ 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงภาวะชะลอตัวที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่มีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ ไรมอน แลนด์ ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ -22% และ ไซมิส แอสเสท -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ไม่รอด มีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจากแลนด์แอนด์เฮ้าส์แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้รวม: การแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมาจากการบริหารจัดการสินทรัพย์ หรือการลงทุนในธุรกิจอื่น ๆ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
จากการรวบรวมข้อมูลรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ ไรมอน แลนด์ (-78%), แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (-40%) และที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่ไม่ควรมองข้ามคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ทุกบริษัทต้องเผชิญ
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้จากการขาย: การพลิกโฉมของตลาด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 จะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (รายได้จากการขายลดลง -2%)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท (รายได้จากการขายลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (รายได้จากการขายลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา ยังเป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่กำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผล
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่จะบ่งบอกถึงความสำเร็จและประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านกำไรสุทธิ: ใครคือผู้นำที่แท้จริง?
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 จะเห็นภาพที่น่าสนใจ:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทเรียนจากปี 2566 และการมองไปข้างหน้าสู่ปี 2568
ปี 2566 เป็นบทพิสูจน์ที่ชัดเจนว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับปัจจัยลบที่หลากหลาย ทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคและต้นทุนการดำเนินงานของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาส บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างสรรค์นวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และมีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทาย แต่การวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 ได้สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและจุดอ่อนของแต่ละบริษัท ซึ่งจะเป็นข้อมูลสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต
การมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568
เมื่อมองไปข้างหน้าสู่ปี 2568 สภาพตลาดอาจเริ่มมีการเปลี่ยนแปลง ปัจจัยที่ต้องจับตาคือ:
นโยบายภาครัฐ: มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ หรือการผ่อนคลายกฎเกณฑ์ต่างๆ อาจส่งผลต่อตลาด
อัตราดอกเบี้ย: แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่อาจทรงตัวหรือลดลง จะช่วยลดภาระของผู้ซื้อ
กำลังซื้อที่แท้จริง: ผู้บริโภคที่ยังมีความพร้อมและต้องการที่อยู่อาศัย จะเป็นกลุ่มเป้าหมายสำคัญ
นวัตกรรมและเทคโนโลยี: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการออกแบบ การก่อสร้าง และการขาย จะเป็นปัจจัยสร้างความได้เปรียบ
ตลาดที่อยู่อาศัยประเภทใหม่: ความต้องการที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย เช่น บ้านสำหรับผู้สูงอายุ บ้านประหยัดพลังงาน หรือคอนโดมิเนียมที่เน้นพื้นที่ส่วนกลาง จะเติบโต
การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้นักลงทุน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ สามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและคว้าโอกาสที่จะเกิดขึ้นในปี 2568
ปี 2568 จะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวและสร้างโอกาสใหม่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง พร้อมที่จะนำพาคุณไปสู่ความสำเร็จ อย่ารอช้า! ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคตที่ดีที่สุดของคุณ
