ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: ฝ่ามรสุม สู่การฟื้นตัวที่ยั่งยืน
ปี 2566 ที่ผ่านมานับเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังว่าจะสานต่อโมเมนตัมอันดีจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณบวก แต่ภาพรวมกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง ประกอบกับการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลแห่งการจับจ่ายใช้สอยในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์ยังคงต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้หลายฝ่ายเริ่มตั้งคำถามถึงทิศทางในอนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทมหาชนกว่า 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านวิกฤตนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบว่า รายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไป จะพบว่า ถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหา รายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในภาวะเดียวกัน นอกจากนี้ยังพบ Raimon Land (RML) ติดลบ -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่พ้นแรงกระเพื่อม โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่ติดลบเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราว -4%
ส่อง Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ใครคือผู้นำด้านรายได้รวม?
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการแข่งขันที่สูสี โดยอันดับ 1 ตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าจับตา อันดับ 3 เป็นของ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่อันดับ 4 คือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ที่ 26,132 ล้านบาท
ตามมาด้วยอันดับ 6 เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 ยูนิเวนเจอร์ (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 สิงห์ เอสเตท (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความแข็งแกร่ง
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาถึงความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจ การวัดจาก รายได้จากการขาย จะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 รายได้รวมสูงสุด หลายแห่งมีรายได้ส่วนอื่นเข้ามาเสริม แต่ถ้าเรานับเฉพาะรายได้จากการขาย อันดับต่างๆ ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
กรณีที่น่าตกใจคือ ไรมอน แลนด์ (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) -เกือบ 40%, และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ผู้นำตลาด ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ เพราะใน Top 10 ของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
เอพี (ไทยแลนด์): ครองแชมป์รายได้จากการขายในปี 2566
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 เอพี (ไทยแลนด์) (AP) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่มาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
อันดับ 3 ยังคงเป็นของ ศุภาลัย (SPALI) ที่รักษามาตรฐานไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ที่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 ตกเป็นของ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลง -24% แต่ก็ยังรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) เข้ามาอย่างสม่ำเสมอด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนาทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความอยู่รอดที่แท้จริง
แน่นอนว่าในท้ายที่สุด สิ่งที่สำคัญที่สุดคือ กำไรสุทธิ เพราะไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากสุดท้ายแล้วเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่ทำได้ราว 49,602 ล้านบาท โดยมี กว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลง เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ยังคงยืนหนึ่งด้านกำไรสูงสุด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุด แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้อีกครั้ง แม้รายได้จะลดลงมาก แต่สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักมาจาก กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท ก็คงจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 ไป
อันดับ 3 คือ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปแบบฉิวเฉียด อันดับ 4 แสนสิริ (SIRI) ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน แต่ยังคงทำกำไรสุทธิได้ 3,160 ล้านบาท
อันดับ 6 เอสซี แอสเสท (SC) ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างน่าเสียดาย อันดับ 8 พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ทำกำไรสุทธิที่ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: โอกาสในความท้าทายปี 2567
ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นว่าปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของ กำลังซื้อที่ชะลอตัว, อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง, และ ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาค ที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ภายใต้ความท้าทายเหล่านี้ ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว การให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด (เช่น โครงการที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่เข้าถึงง่าย, โครงการที่มีฟังก์ชันการใช้งานที่หลากหลาย, หรือโครงการที่ใส่ใจในเรื่องสิ่งแวดล้อมและสุขภาวะ) รวมถึงการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์นวัตกรรมทางการตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบ
สำหรับนักลงทุนที่มองหา หุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการเติบโต (growth stocks) หรือ หุ้นปันผลที่มั่นคง (dividend stocks) การวิเคราะห์ผลประกอบการอย่างละเอียดเช่นนี้ จะช่วยให้ตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาด โดยพิจารณาถึงปัจจัยพื้นฐานของแต่ละบริษัท ความสามารถในการบริหารจัดการวิกฤต และวิสัยทัศน์ในการพัฒนาธุรกิจในระยะยาว
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่าน จากยุคแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดด มาสู่ยุคแห่งการเติบโตอย่างยั่งยืน ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและนำพากลยุทธ์ที่แข็งแกร่งมาใช้ จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสและสร้างความสำเร็จในภูมิทัศน์ใหม่นี้ได้อย่างแน่นอน
คุณพร้อมที่จะคว้าโอกาสและก้าวสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ไปพร้อมกับเราหรือไม่?
