ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: เผชิญแรงลมปะทะ ท่ามกลางความผันผวน
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ถึงแนวโน้มการเติบโตที่ต่อเนื่องจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ การชะลอตัวนี้เริ่มต้นขึ้นก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่มักคึกคักในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์ในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ท้าทายไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้า
Property Mentor ได้ทำการสำรวจและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
ภาพรวมผลประกอบการ: รายได้รวมเผชิญแรงกดดัน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
มีหลายบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ที่มากกว่า 20% อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) ลดลง 22% และ Siamese Asset (SA) ที่มีรายได้ลดลง 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม…แต่การแข่งขันยังคงดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น อันดับ 1 คือแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) ที่อยู่ในอันดับ 2 ไปได้อย่างสูสีด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ส่วน Land and Houses ติดอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding มาในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ Univentures (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
การขายคือหัวใจหลัก: AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง ได้รับรายได้เสริมจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขและอันดับกลับมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านรายได้รวม ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ซึ่งไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย…แสนสิริตามติด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นั้น อันดับ 1 คือ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริขึ้นมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แม้ว่าแสนสิริจะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% อันดับ 3 ยังคงเป็น Supalai ที่รักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ในอันดับ 4 ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตได้ถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่เข้ามาอย่างเงียบๆ แต่ก็ทำผลงานได้อย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสำเร็จในการดำเนินธุรกิจอย่างแท้จริง เพราะท้ายที่สุดแล้ว ธุรกิจที่ทำกำไรได้น้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลกำไรเข้ากระเป๋าได้ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยังคงผงาดแชมป์กำไรสุทธิ…แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่สามารถสร้างกำไรได้สูงถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักมาจากกำไรประมาณ 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai ซึ่งทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ โดย Supalai เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) ที่อยู่ในอันดับ 3 ไปได้อย่างฉิวเฉียด ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท อันดับ 4 คือแสนสิริ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ Quality House ที่อยู่ในอันดับ 7 ไปได้เล็กน้อย ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงท้าทาย
ผลการดำเนินงานที่รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ที่คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก ยิ่งไปกว่านั้น อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง, ภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ไม่แน่นอน, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงอ่อนแอ และปัจจัยด้านการเมืองภายในประเทศ ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลกระทบต่อทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างต่อเนื่อง
บริษัทที่สามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างรวดเร็ว, บริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, นำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป, และมีความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในพฤติกรรมผู้บริโภค จะเป็นบริษัทที่สามารถสร้างความได้เปรียบและยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางสภาพแวดล้อมที่ผันผวนนี้
คุณล่ะ พร้อมหรือยังที่จะก้าวสู่โอกาสใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567? การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาด, การวิเคราะห์ปัจจัยขับเคลื่อน, และการวางแผนกลยุทธ์ที่เฉียบคม คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ หากคุณกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำแนะนำในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปีที่กำลังจะมาถึง อย่ารอช้า เข้าร่วมกับเราเพื่อไขกุญแจสู่โอกาสและความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย!
