อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ย้อนรอยผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน และทิศทางสู่ปี 2568
ปี 2566 ที่ผ่านมาถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย จากที่หลายฝ่ายคาดหวังการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ตลาดกลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงไฮซีซั่นของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ทำให้ภาพรวมในปี 2567 ก็ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์เจาะลึกผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนได้ดีที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมรายได้รวม: การลดลงเล็กน้อยแต่สะท้อนการหดตัวของตลาด
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจบดบังภาพที่แท้จริง เพราะหากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการส่วนใหญ่
เราเห็นบริษัทหลายแห่งที่มีรายได้รวมติดลบอย่างมีนัยสำคัญ อาทิ LPN Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21% แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18%
ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
Top 10 บริษัทอสังหาฯ รายได้รวมสูงสุด: แสนสิริ ยืนหนึ่ง แซงหน้า AP (Thailand)
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการรับรู้จากแหล่งรายได้อื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์จริง ซึ่งอาจทำให้ภาพผลการดำเนินงานดูดีเกินจริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
เราเห็นตัวเลขการลดลงที่น่าตกใจในบางบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, LPN Development เกือบ 40% และ Land and Houses ถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่ติดอันดับต้นๆ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
กลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ครอบคลุมทั้งตลาด
Top 10 บริษัทอสังหาฯ รายได้จากการขายสูงสุด: AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มแสดงศักยภาพการเติบโตอย่างก้าวกระโดด ด้วยรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) ซึ่งสะท้อนความสำเร็จของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้นอย่างแท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้
นอกจากนี้ ยังมีอีกกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง ที่มีกำไรลดลงจากปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงภาวะกดดันด้านอัตรากำไรที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
Top 10 บริษัทอสังหาฯ กำไรสูงสุด: Land and Houses ครองแชมป์ แม้รายได้ลดลง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่อาจต่อเนื่องไปในปี 2567
สำหรับปี 2568 นี้ สภาพตลาดคาดว่าจะยังคงมีความผันผวนและต้องการการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด ได้แก่:
ภาวะเศรษฐกิจมหภาค: การเติบโตของ GDP, อัตราเงินเฟ้อ, และอัตราดอกเบี้ย จะส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
นโยบายภาครัฐ: มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์, การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน, และการผ่อนคลายกฎระเบียบต่างๆ
ความต้องการที่อยู่อาศัย: การเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างประชากร, รูปแบบการใช้ชีวิต, และความต้องการที่อยู่อาศัยที่ปรับเปลี่ยนไป
การแข่งขันในตลาด: การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย, การบริหารจัดการต้นทุน, และกลยุทธ์การตลาดที่มีประสิทธิภาพ
บริษัทที่สามารถบริหารจัดการความเสี่ยง, ปรับตัวให้เข้ากับเทรนด์ตลาด, และนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างตรงจุด จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งในปี 2568
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอเชิญชวนทุกท่านที่อยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการ, นักลงทุน, หรือผู้บริโภค ร่วมกันศึกษา วิเคราะห์ และเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึง เพื่อร่วมสร้างอนาคตที่ยั่งยืนให้กับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน
