ส่องตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ยุทธศาสตร์ฝ่าวิกฤตและกลยุทธ์สู่ความสำเร็จ
ปี 2567 นี้นับเป็นอีกหนึ่งปีแห่งความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญ แม้จะมีความคาดหวังว่าแรงส่งจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มฟื้นตัว จะช่วยให้การเติบโตในปีถัดมาเป็นไปอย่างต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ได้เผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และแรงกดดันนี้ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายและผลักดันยอดขาย ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงดูอึมครึมต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์และวิเคราะห์ข้อมูลอย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจถึงพลวัตที่กำลังขับเคลื่อนตลาดนี้ และเพื่อค้นหาว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ใดบ้างที่สามารถปรับตัวและก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาอันยากลำบากนี้ไปได้ วันนี้ ผมจะพาไปเจาะลึกผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง ในช่วงปี 2566 ที่ผ่านมา เพื่อเผยให้เห็นภาพที่ชัดเจนว่าใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครที่กำลังเผชิญกับแรงเสียดทาน
ภาพรวมรายได้รวม: ท่ามกลางความผันผวน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ผมได้รวบรวมข้อมูลมา สามารถทำรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ว่าภาพรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์มีความหลากหลายอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงในปีนี้
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักเห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR) และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงราวๆ -28% ขณะที่ ไรมอน แลนด์ (RML) ก็ไม่น้อยหน้า ติดลบไปถึง -26% ตามมาด้วย ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LPP) ที่ -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (MJD) ที่ -22% และ ไซมิส แอสเสท (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ซึ่งถือเป็นผู้นำในตลาดมายาวนาน ก็ยังต้องเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อย แต่ยังคงอยู่ในแดนบวก, ศุภาลัย (SPALI) ที่ -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA) ที่ -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวม): ผู้เล่นหลักในตลาด
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวม 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญอย่างผม รายได้จากการขายถือเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ดีที่สุด เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการบวกจากแหล่งอื่นๆ เช่น การขายสินทรัพย์ หรือรายได้จากการลงทุน ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายจากโครงการที่อยู่อาศัยโดยตรง
เมื่อวิเคราะห์เฉพาะ รายได้จากการขาย พบว่า 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ มีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ ไรมอน แลนด์ (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่เบอร์ 1 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้จากการขาย): ผู้ชนะในสนามแข่งขัน
เมื่อพิจารณาจากรายได้จากการขาย 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการ
สุดท้ายแล้ว สิ่งที่สำคัญที่สุดสำหรับทุกธุรกิจ คือ กำไรสุทธิ เพราะนั่นคือตัวบ่งชี้ถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนอย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ซึ่งมีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และสิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิ): ผู้ที่ทำกำไรได้สูงสุด
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ได้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่ง เข้ากองทุนถึง 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: กลยุทธ์สู่ปี 2567
ผลการดำเนินงานที่ปรากฏนี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญในปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก การแข่งขันจะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้เท่าทันกับสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว
การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ: ในภาวะที่กำลังซื้อชะลอตัว การควบคุมต้นทุนการพัฒนาโครงการและต้นทุนการดำเนินงานถือเป็นหัวใจสำคัญที่จะช่วยรักษาอัตรากำไร
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ตลาด: การทำความเข้าใจความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนไป การนำเสนอยูนิตที่คุ้มค่า ฟังก์ชันการใช้งานที่ครบถ้วน และทำเลที่ตั้งที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างยอดขาย
การใช้เทคโนโลยีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ: การนำเทคโนโลยีมาช่วยในกระบวนการขาย การตลาด และการบริหารโครงการ จะช่วยลดต้นทุนและเพิ่มความรวดเร็วในการตอบสนองต่อตลาด
การมองหาโอกาสใหม่ๆ: นอกเหนือจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย การมองหาการลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง หรือการพัฒนาโครงการในรูปแบบใหม่ๆ เช่น โครงการมิกซ์ยูส หรือโครงการเพื่อการลงทุน (Investment properties) อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
การสร้างแบรนด์และความน่าเชื่อถือ: ในช่วงเวลาที่ตลาดมีความผันผวน การสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้าผ่านการส่งมอบโครงการที่มีคุณภาพ และการบริการหลังการขายที่ดี จะเป็นจุดแข็งที่สำคัญ
ปี 2567 นี้ จะเป็นบทพิสูจน์ความสามารถในการปรับตัวและบริหารจัดการของแต่ละบริษัทอย่างแท้จริง ใครที่สามารถเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง วางแผนกลยุทธ์ได้อย่างเฉียบคม และดำเนินงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านวิกฤตนี้ไปได้ และกลับมาผงาดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอีกครั้ง
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือกำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ ถือเป็นเครื่องมือสำคัญที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด อย่าพลาดที่จะติดตามแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด และเตรียมพร้อมสำหรับโอกาสที่กำลังจะมาถึง!
