อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้ยืนหยัด?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ถือเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความผันผวนและความไม่แน่นอน การคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวที่สดใสจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามที่หวัง ตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มามากกว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตการณ์และวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพตลาดที่ท้าทายนี้ได้ดีที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สัญญาณเตือนชัดเจน
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะเห็นภาพที่น่ากังวลกว่านั้น นั่นคือ 25 จาก 41 บริษัท หรือราว 61% มีรายได้รวมลดลง
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%) แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses เอง ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18%
ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
Universal Group: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม เมื่อเราพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไปอย่างชัดเจน กลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีหลายบริษัทที่รายได้ส่วนหนึ่งมาจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายโครงการโดยตรง การโฟกัสที่รายได้จากการขายจะช่วยให้เราเห็นถึงความสามารถในการสร้างรายได้จากการดำเนินธุรกิจหลักได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น
ในภาพรวม บริษัททั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 โดย 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40%, และ Land and Houses ถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าตกใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตาคือ Central Pattana ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวบ่งชี้สำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือเครื่องวัดผลสำเร็จที่แท้จริง การมีกำไรน้อย แม้จะมีรายได้สูง ก็ไม่อาจกล่าวได้ว่าบริษัทนั้นคือผู้ชนะ
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น 12 บริษัท มีผลประกอบการขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และ กว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลง จากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (กำไรหลักจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับโอกาสและอุปสรรค
ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ได้วิเคราะห์นี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญอยู่ในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่การแข่งขันจะสูงขึ้น ปัจจัยด้านเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อของผู้บริโภค ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญ
บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่ชัดเจน สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาพแวดล้อมเช่นนี้
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ยังคงต้องการการพิจารณาอย่างรอบคอบ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก และการเลือกสรรโครงการที่มีศักยภาพ พร้อมทั้งการจับตาดูแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด จะช่วยให้คุณไม่พลาดโอกาสสำคัญในการลงทุน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำทางคุณผ่านความซับซ้อนของตลาดนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะแบ่งปันประสบการณ์และความรู้ เพื่อให้การตัดสินใจลงทุนของคุณเป็นไปอย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จ
