ปี 2567: ท่ามกลางความท้าทาย อสังหาริมทรัพย์ไทย ใครคือผู้แข็งแกร่ง?
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความคาดหวังที่จะเห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 ตลาดกลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ เกิดขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่และส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังให้ตลาดกลับมามีชีวิตชีวาได้ และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่สู้ดีนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด และจากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง โดย Property Mentor เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ทำให้เราได้เห็นภาพที่ชัดเจนว่า บริษัทใดบ้างที่สามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่ถาโถมเข้ามาได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางสมรภูมิที่ดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่มากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับที่สูง บางแห่งถึงขั้นติดลบเกิน 20% ประกอบด้วย แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ ที่ติดลบ -26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ -22% และ ไซมิส แอสเสท -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังไม่สามารถรอดพ้นจากแนวโน้มนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, ศุภาลัย -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม แต่การแข่งขันยังเข้มข้น
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 ตกเป็นของ แสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้า เอพี (ไทยแลนด์) ที่อันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท เพียงเล็กน้อย ศุภาลัย รั้งอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มาในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง ปิดท้ายกลุ่ม 5 อันดับแรกที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ทำรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย ยูนิเวนเจอร์ ที่อันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และ สิงห์ เอสเตท ปิดท้าย 10 อันดับแรกที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 รายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาช่วยเสริม แต่เมื่อเราตัดปัจจัยเหล่านั้นออกไป พิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของกลุ่มผู้นำย่อมเปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างรุนแรง ได้แก่ ไรมอน แลนด์ ที่ลดลงถึง -78%, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ เกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ผู้นำอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น เพราะในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงจากปีก่อน
เอพี (ไทยแลนด์) โกยยอดขายอันดับหนึ่ง: กลยุทธ์ที่เหนือกว่า
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำมาได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ปาดหน้า แสนสิริ ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แม้จะอยู่อันดับสอง แต่ แสนสิริ ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายในแดนบวกได้ถึง 7%
ศุภาลัย ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกอย่างน่าประทับใจถึง 13% พฤกษา โฮลดิ้ง ปิดท้ายกลุ่ม 5 อันดับแรก ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้จะมียอดขายลดลง แต่ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 แม้จะมีรายได้ลดลง -24% โดยมีรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท ควอลิตี้ เฮ้าส์ เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ปิดท้าย 10 อันดับแรกที่ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นอย่างยิ่งคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งหลังจากทุ่มเทกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเห็นผลดอกออกผล โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัววัดความอยู่รอดที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะดีเพียงใด แต่หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้อย่างเต็มที่ ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ที่มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ผงาดคว้าแชมป์กำไรสูงสุด: การจัดการสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 แชมป์เก่าอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนสำคัญมาจากกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท ที่ได้จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับปัจจัยดังกล่าว อันดับ 2 อย่าง ศุภาลัย คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างสง่างาม โดยในปี 2566 ศุภาลัย ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
แสนสิริ ติดอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงถึงการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน
เอสซี แอสเสท ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ในอันดับ 6 เฉือน ควอลิตี้เฮ้าส์ ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบฉิวเฉียดในอันดับ 7 พฤกษา โฮลดิ้ง ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ เซ็นทรัลพัฒนา ปิดท้าย 10 อันดับแรก ด้วยกำไรสุทธิที่ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: โอกาสและความท้าทายในปี 2567
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นภาพรวมของตลาดที่ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทายในปี 2567 นี้ จึงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการจะต้องงัดกลยุทธ์และความแข็งแกร่งออกมาใช้อย่างเต็มที่ เพื่อรับมือกับแรงกดดันจากปัจจัยต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงเป็นปัจจัยผันผวน และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
ในขณะที่ตลาดโดยรวมอาจยังคงเผชิญความยากลำบาก แต่ก็ยังมีผู้เล่นที่สามารถปรับตัวและเติบโตได้อย่างโดดเด่น ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความสำคัญของการบริหารจัดการองค์กรอย่างมีประสิทธิภาพ การเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคอย่างแท้จริง
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 นี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งต่อการตัดสินใจของคุณ
อย่าพลาดที่จะติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกและการอัปเดตสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องจากเรา เพื่อให้คุณไม่พลาดทุกโอกาสสำคัญในวงการนี้!