เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ใครคือผู้นำตัวจริง ท่ามกลางความท้าทายที่มองเห็นเบื้องหน้า
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ความแกร่งของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 ทว่าความจริงกลับตาลปัตร เมื่อตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนถึงช่วงปลายปีที่ปกติจะเป็น “ไฮซีซั่น” ของธุรกิจ แต่กลับไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้พุ่งทะยานได้อย่างที่หวัง และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงฉายภาพความท้าทายที่ไม่อาจมองข้าม
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้ทำการวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานอันโดดเด่น ท่ามกลางสมรภูมิที่เต็มไปด้วยอุปสรรค
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: รายได้รวมชะลอตัว แต่ยังมีดาวเด่นที่ฉายแสง
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท สัญญาณนี้บ่งชี้ถึงภาพรวมตลาดที่ยังคงอยู่ในภาวะทรงตัวหรือชะลอตัว
เมื่อเจาะลึกรายบริษัท สิ่งที่น่าสนใจคือ มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัทอย่าง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่ประสบปัญหาหนัก รายได้ลดลงกว่า 20% หรือบางแห่งถึงขั้นติดลบถึง 28% นอกจากนี้ Raimon Land ก็เผชิญกับการลดลงของรายได้ถึง 26%, Lalil Property -23%, Major Development -22%, และ Siamese Asset -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses เอง ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9%, และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
ผู้ชนะตัวจริงในด้านรายได้รวม: แสนสิริ นำทีม ตามติดด้วย AP (Thailand)
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 ภาพที่ปรากฏคือ:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (Supalai): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (U Ventures): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property (Thailand)): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (Singha Estate): 15,066 ล้านบาท
พลิกโฉมสู่การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: AP (Thailand) ผงาดผู้นำ
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักวิเคราะห์ที่ให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการแข่งขันจริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่รวมรายได้จากแหล่งอื่น ๆ การจัดอันดับ Top 10 อาจมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
โดยรวมแล้ว บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ในกลุ่มนี้ บางบริษัทเผชิญกับการลดลงอย่างมาก เช่น Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (เกือบ -40%), และ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในภาพรวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สุดยอดผู้นำด้านรายได้จากการขายประจำปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย (Supalai): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property (Thailand)): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Quality House): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (Property Perfect): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (Central Pattana) เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยรายได้จากการขายในปี 2566 ที่ 5,835 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงถึงการเติบโตอย่างแข็งแกร่งจากการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือสิ่งที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและความสามารถในการทำกำไรอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์นี้ยิ่งน่ากังวลเมื่อมีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ยังมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
ผู้นำด้านกำไรสุทธิ: Land and Houses ยืนหนึ่ง แม้มีปัจจัยพิเศษ
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่ทำกำไรสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากผลกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (Supalai): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Quality House): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property (Thailand)): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (Central Pattana): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับบททดสอบที่ท้าทายยิ่งกว่าเดิม
จากภาพรวมผลประกอบการปี 2566 ที่สะท้อนถึงความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมคาดการณ์ว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ยากลำบากยิ่งขึ้นไปอีก ปัจจัยต่างๆ เช่น สภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่อาจปรับตัวสูงขึ้น, การเมืองภายในประเทศที่ยังคงมีความไม่แน่นอน, และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลต่อตลาด
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีการบริหารจัดการที่ดี, มีแผนธุรกิจที่ยืดหยุ่น, เข้าใจความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง, และมีนวัตกรรมในการพัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นผู้ที่สามารถเอาชนะความท้าทายเหล่านี้ไปได้
หากคุณคือผู้ประกอบการ หรือนักลงทุนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการวางกลยุทธ์เพื่อก้าวผ่านความท้าทายและคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในตลาดปี 2567 นี้ มาเตรียมพร้อมรับมือกับอนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน!
