ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มฟื้นตัว จะช่วยส่งเสริมให้ธุรกิจก้าวต่อไปได้อย่างสวยงาม แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์ในปี 2567 ก็ยังคงไม่สดใสขึ้นจากปีก่อนนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบ 10 ปี ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด การประเมินผลประกอบการในปี 2566 จาก 41 บริษัทที่ได้ทำการรวบรวมข้อมูล จะช่วยให้เราเห็นภาพว่าบริษัทใดสามารถรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่ก้าวข้ามผ่านวิกฤตไปได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การทรงตัวท่ามกลางแรงกดดัน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูเหมือนไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
บางบริษัทเผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่มีรายได้ติดลบในระดับประมาณ 28% นอกจากนี้ยังมี ไรมอน แลนด์ ที่รายได้ลดลง 26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ติดลบ 23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ ที่ -22% และ ไซมิส แอสเสท ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก แลนด์แอนด์เฮ้าส์แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด (ปี 2566)
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
หากจะวัดกันที่ความสามารถในการแข่งขันอย่างแท้จริง เราต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดนั้น มีหลายบริษัทที่สามารถสร้างรายได้จากแหล่งอื่นมาเสริมได้ แต่หากนับเฉพาะรายได้ที่มาจากการดำเนินธุรกิจหลัก นั่นคือการขายอสังหาริมทรัพย์ โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกจะเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง ได้แก่ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่เบอร์หนึ่งอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงจากปีก่อน
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด (ปี 2566)
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างน่าประทับใจ ในปี 2566 มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสามารถในการบริหารจัดการ
สุดท้ายแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะดีเพียงใด หากสุดท้ายแล้วสามารถเปลี่ยนเป็นกำไรเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ยังไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถพลิกฟื้นกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด (ปี 2566)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องปรับกลยุทธ์
จากข้อมูลที่รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญอยู่ในปี 2567 ซึ่งอาจเป็นอีกปีที่ยากลำบากไม่แพ้ปีที่ผ่านมา ปัจจัยลบหลายประการยังคงกดดันตลาด ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังมีความไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง, ความกังวลเรื่องกำลังซื้อของผู้บริโภค, และการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงขึ้น
ในสถานการณ์เช่นนี้ ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน เพื่อรับมือกับความเปลี่ยนแปลงและการแข่งขันที่นับวันจะยิ่งเข้มข้น การให้ความสำคัญกับ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง, การสร้างสรรค์นวัตกรรมผลิตภัณฑ์และบริการ, และ การบริหารจัดการกระแสเงินสด จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ธุรกิจสามารถอยู่รอดและเติบโตต่อไปได้
สำหรับใครที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถช่วยวิเคราะห์ตลาด วางแผนกลยุทธ์ และนำเสนอโอกาสการลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน ติดต่อเราได้วันนี้ เพื่อร่วมกันหาคำตอบและก้าวข้ามทุกความท้าทายไปสู่ความสำเร็จไปด้วยกัน.
