แน่นอนครับ นี่คือบทความที่ปรับปรุงใหม่ตามความต้องการของคุณครับ
อสังหาริมทรัพย์ไทย 2025: ท่ามกลางความท้าทายและการปรับตัว สู่การเติบโตอย่างยั่งยืน
ปี 2567 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีแห่งการพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หากย้อนกลับไปในช่วงต้นปี 2566 หลายฝ่ายคาดหวังว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่ง โดยอาศัยโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 ที่เริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นของอุตสาหกรรมในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมของตลาดก็ยังคงเผชิญกับความท้าทายที่ไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มาโดยตลอด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของ Property Mentor ซึ่งได้รวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่งในปี 2566 ถือเป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยให้เราเห็นภาพรวมของการดำเนินงานที่ชัดเจนยิ่งขึ้น ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปพร้อมกับการรักษาผลการดำเนินงานที่เป็นเลิศ
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่ความแตกต่างชัดเจน
จากข้อมูลเชิงลึก บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันในปี 2566 ได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท จะพบว่ามีการลดลงเล็กน้อยประมาณ -1.2% แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่มาก แต่การเจาะลึกในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นถึงความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ โดยมากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
บางบริษัทประสบกับการลดลงของรายได้ที่ค่อนข้างมาก โดยเฉพาะ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป โดย LPN ติดลบราว -28% ตามมาด้วย ESTAR และ CGD ที่ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siam Asset (SAI) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงภาวะรายได้รวมติดลบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
หากจะวัดผลงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง “รายได้จากการขาย” คือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีส่วนช่วยจากธุรกิจอื่น ๆ ซึ่งไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
สำหรับทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีมากถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้ปรากฏชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% นอกจากบริษัทขนาดใหญ่นี้แล้ว ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย โกย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (ขึ้น Top 5 สำเร็จและเติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้แม้รายได้ลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงศักยภาพอย่างชัดเจนหลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 สะท้อนถึงการปรับกลยุทธ์ที่ประสบความสำเร็จ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการทำรายได้ที่สูงจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือมาตรวัดสุดท้ายที่บ่งชี้ถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่แท้จริงให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสูงเนื่องจากมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42% อย่างก้าวกระโดด)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสในการเติบโต
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ซึ่งเต็มไปด้วยความท้าทายจากปัจจัยมหภาคต่างๆ ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายนี้ ยังมีสัญญาณของโอกาสและความยืดหยุ่นที่น่าสนใจ บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างตรงจุด และมีกลยุทธ์ทางการตลาดที่แข็งแกร่ง ยังคงสามารถสร้างผลประกอบการที่น่าประทับใจได้
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แต่ก็เป็นโอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการที่พร้อมจะปรับตัว เรียนรู้ และนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน การวิเคราะห์ข้อมูลตลาดอย่างละเอียด การสร้างสรรค์นวัตกรรมในผลิตภัณฑ์และบริการ รวมถึงการบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบ จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยไปสู่การเติบโตที่ยั่งยืนและแข็งแกร่งในอนาคต
คุณพร้อมแล้วหรือยังที่จะก้าวไปพร้อมกับการเปลี่ยนแปลงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567? มาร่วมกันสำรวจโอกาสและกลยุทธ์ที่จะนำพาธุรกิจของคุณสู่ความสำเร็จไปด้วยกัน!
