ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทาย โอกาส และผู้ชนะที่แท้จริง
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังถึงการเติบโตต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 แต่ภาพที่ปรากฏกลับเป็นภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่และการดำเนินต่อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายตั้งเป้า ปัญหาเหล่านี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ตลาดโดยรวมยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และได้วิเคราะห์ข้อมูลของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และหาคำตอบว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่การกระจายตัวที่น่ากังวล
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะเห็นภาพที่น่ากังวลกว่านั้น เนื่องจากมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่เผชิญความท้าทายหนัก: บทเรียนจากรายได้ติดลบ
หลายบริษัทต้องเผชิญกับรายได้ที่ลดลงในระดับเลขสองหลัก ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งมีรายได้รวมติดลบไปถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ยังมี ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (-22%) และไซมิส แอสเสท (-21%)
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ไม่สามารถหลีกหนีสภาวะดังกล่าวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่ติดลบเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยอดขายรวมสูงสุด (ปี 2566)
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (โต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการบวกเพิ่มจากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมเปลี่ยนแปลงไป
ในภาพรวม บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ:
ไรมอน แลนด์: ลดลงถึง -78%
แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์: ลดลงเกือบ -40%
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ลดลงถึง -38%
เอพี (ไทยแลนด์): ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
เป็นที่น่าสนใจว่า แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังมียอดขายที่ลดลง และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ยอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยอดขายสูงสุด (เน้นรายได้จากการขาย)
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (โต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (โต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
ดาวเด่นที่น่าจับตา: เซ็นทรัลพัฒนา กับการเติบโตแบบก้าวกระโดด
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณบวกที่น่าสนใจสำหรับการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มนี้
การวัดผลกำไรสุทธิ: มาตรวัดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะดีเพียงใด แต่หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋ามีน้อย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำกำไรสูงสุด (ปี 2566)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (โต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความผันผวนและท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่งความสำคัญของการบริหารจัดการต้นทุน การสร้างยอดขายที่แข็งแกร่ง และการสร้างผลกำไรที่ยั่งยืน
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย นโยบายภาครัฐ และพฤติกรรมของผู้บริโภค ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่จะส่งผลต่อภาพรวมของตลาด
ในฐานะนักลงทุนหรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์เชิงลึกถึงกลยุทธ์การดำเนินงานของแต่ละบริษัท การบริหารความเสี่ยง และความสามารถในการปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจและมองหาโอกาสท่ามกลางความท้าทาย
บทสรุปสำหรับอนาคต
ปี 2566 ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่า แม้ในภาวะตลาดที่ชะลอตัว ก็ยังมีบริษัทที่สามารถสร้างผลงานที่โดดเด่นได้ การให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” และ “กำไรสุทธิ” จะช่วยให้นักลงทุนสามารถประเมินมูลค่าที่แท้จริงของบริษัทได้
ปี 2567 อาจเป็นปีของการแข่งขันที่ดุเดือดขึ้น แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์ มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และสามารถตอบสนองต่อความต้องการของตลาดได้อย่างแม่นยำ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมสำหรับปี 2567 อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมวางแผนและคว้าโอกาสในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้!
