วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567: บทสรุปผลประกอบการและการก้าวข้ามความท้าทาย
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการฟื้นตัวอย่างมีสัญญาณที่ดีในปี 2565 ทว่าตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่จนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่สำคัญอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้ และสถานการณ์ในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ท้าทายไม่ต่างจากปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้ติดตามความเคลื่อนไหวของ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งอย่างใกล้ชิด เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางมรสุมนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวที่เห็นได้ชัด
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจไม่สะท้อนภาพที่แท้จริง เมื่อเจาะลึกรายบริษัทจะพบว่า ถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับภาวะรายได้ติดลบในระดับสูง ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ ที่ -26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ที่ -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ ที่ -22%, และ ไซมิส แอสเสท ที่ -21%
แม้แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ หนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการ ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง -18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด ในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจากแลนด์แอนด์เฮ้าส์แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, ศุภาลัย ที่ -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง ที่ -9%, และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่รายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นสู่แชมป์รายได้รวมสูงสุด
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า แสนสิริ ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน เอพี (ไทยแลนด์) ที่อยู่ในอันดับ 2 ไปอย่างฉิวเฉียด ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย ศุภาลัย ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท ส่วนอันดับ 5 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 ยูนิเวนเจอร์ ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ สิงห์ เอสเตท ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ สิ่งที่จะชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ รายได้จากการขาย เนื่องจากรายได้รวมอาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาสนับสนุน เช่น รายได้จากธุรกิจอื่น หรือการขายทรัพย์สินบางประเภท ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพหลักในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บางบริษัทเผชิญกับรายได้จากการขายที่ดิ่งลงอย่างน่าใจหาย เช่น ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังประสบกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่สะท้อนความท้าทายของตลาดได้ชัดเจนคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
เอพี (ไทยแลนด์) กลับคืนบัลลังก์เบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย
เมื่อโฟกัสไปที่ 10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำกลับมาได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยแซงหน้า แสนสิริ ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริ ยังเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่สามารถ เพิ่มรายได้จากการขายได้ถึง 7% ถือเป็นสัญญาณบวกที่น่าสนใจ
ศุภาลัย ยังคงรักษามาตรฐานได้อย่างยอดเยี่ยม ติดอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 เป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่ เติบโตในแดนบวกถึง 13% แสดงถึงความสามารถในการบริหารจัดการและกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง
อันดับ 5 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท
อันดับ 7 เป็นของ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท, อันดับ 8 ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ แม้รายได้จะลดลงถึง -24% ก็ยังคงติด Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท, อันดับ 9 ควอลิตี้ เฮ้าส์ ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: ดาวรุ่งพุ่งแรงกับการเติบโตแบบก้าวกระโดด
นอกจากบริษัทที่กล่าวมาข้างต้น เซ็นทรัลพัฒนา เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองอย่างยิ่ง หลังจากการทุ่มเทลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทฯ สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 103% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) สะท้อนถึงการกลับมาเก็บเกี่ยวผลสำเร็จจากการลงทุนและศักยภาพในการตอบสนองความต้องการของตลาด
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ กำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และความสามารถในการสร้างผลตอบแทนที่แท้จริงให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกว่า 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมานานถึง 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลง เมื่อเทียบกับปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ผู้นำด้านกำไรสูงสุด แม้รายได้รวมจะลดลง
แม้จะมีรายได้รวมที่ลดลง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงสามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้บริษัทฯ มีกำไรโดดเด่น มาจากการ บันทึกกำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปเพียงเล็กน้อย ส่วน แสนสิริ โชว์ผลงานโดดเด่นด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% ถือเป็นสัญญาณที่แข็งแกร่งของบริษัทฯ
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่มผู้นำ
อันดับ 6 เป็นของ เอสซี แอสเสท ที่ 2,525 ล้านบาท เฉือน ควอลิตี้เฮ้าส์ ที่ 2,503 ล้านบาท ไปแบบหวุดหวิดในอันดับ 7 พฤกษา โฮลดิ้ง ติดอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ที่ 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: บทสรุปและทิศทางในปี 2567
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งแรงกดดันจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค การเมือง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังฟื้นตัวได้ไม่เต็มที่
สำหรับปี 2567 ที่กำลังจะมาถึง ข้าพเจ้าคาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง (second-hand property) ที่มีแนวโน้มจะได้รับผลกระทบมากกว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่ง (new property) ที่มีโครงการใหม่ๆ ยังคงทยอยเปิดตัวอย่างต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีกลยุทธ์การตลาดที่เฉียบคม สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ และอาจจะสามารถสร้างโอกาสใหม่ๆ ในตลาดที่มีการแข่งขันสูงนี้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังมองหาผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้เติบโตอย่างยั่งยืนในสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ ทีมงานของเราพร้อมให้คำปรึกษาและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความสำเร็จให้กับคุณ
