วิกฤตอสังหาฯ ปี 2566: บทวิเคราะห์จากผู้คร่ำหวอดสู่โอกาสทองปี 2567
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งยวด แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 จะผลักดันให้ธุรกิจกลับมาคึกคักอีกครั้ง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป การชะลอตัวของตลาดที่เริ่มปรากฏก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี ส่งสัญญาณที่ชัดเจนว่าภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความผันผวนครั้งใหม่ แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีเค้าลางของความไม่แน่นอนอยู่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เราได้ทำการรวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไรบ้าง และใครคือผู้ที่ก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
ภาพรวมผลประกอบการ: รายได้รวมที่หดตัวเล็กน้อย แต่เบื้องหลังคือการแข่งขันที่ดุเดือด
ภาพรวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงรายได้รวมกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่แต่ละบริษัทต้องเผชิญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักหน่วง เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ประสบปัญหาใกล้เคียงกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้หดตัวถึง 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่พ้นเงื้อมมือของภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นแชมป์รายได้รวม แต่ AP (Thailand) คือดาวเด่นด้านยอดขาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานที่แท้จริงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากช่องทางอื่นที่ไม่ได้มาจากการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง การวิเคราะห์จากรายได้จากการขายจะให้ภาพที่ชัดเจนกว่าถึงความสามารถในการแข่งขันและการสร้างยอดขายของบริษัท
รายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ พร้อมการเติบโตที่น่าจับตา
ภาพรวมรายได้จากการขายของ 41 บริษัทที่รวบรวมข้อมูลมา พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ซึ่งบ่งชี้ว่าแม้บริษัทเหล่านี้จะมีฐานรายได้จากการขายที่ใหญ่ แต่ก็ไม่สามารถรักษาการเติบโตในช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไว้ได้
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นอย่างมากคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเครือเซ็นทรัล
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้จะทำยอดขายได้ดีเพียงใด หากสุดท้ายแล้วมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทมีผลขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด ปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ความท้าทายที่รออยู่ แต่โอกาสก็ซ่อนเร้น
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ สะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีปัจจัยท้าทายหลายประการ ทั้งภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง, และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาส ซ่อนเร้นอยู่เสมอ บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว, มีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง, บริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, และเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสในปี 2567 นี้ไปได้อย่างแน่นอน
ในฐานะนักลงทุนและผู้ที่อยู่ในวงการนี้ ผมเชื่อมั่นว่าศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีอยู่อีกมาก หากเรามองทะลุผ่านความท้าทายเฉพาะหน้า และสามารถมองเห็นโอกาสในการลงทุนที่ซ่อนอยู่ การเลือกบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีวิสัยทัศน์ที่ชัดเจน และมีทีมผู้บริหารที่มีประสบการณ์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ
บทสรุปและโอกาสสำหรับปี 2567
ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบที่สำคัญสำหรับทุกบริษัทในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผลประกอบการที่ออกมาสะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวและการบริหารจัดการของแต่ละองค์กร แม้รายได้รวมจะลดลงเล็กน้อย แต่การที่บริษัทส่วนใหญ่มีรายได้จากการขายและกำไรที่ลดลง บ่งชี้ถึงความกดดันในตลาดที่รุนแรง
อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์เชิงลึกเผยให้เห็นถึงบริษัทที่มีผลการดำเนินงานที่น่าสนใจ แม้ในภาวะตลาดที่ซบเซา ยกตัวอย่างเช่น AP (Thailand) ที่ยังคงแข็งแกร่งในตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบ, แสนสิริ ที่มีการเติบโตของกำไรที่น่าประทับใจ, SC Asset ที่แสดงให้เห็นถึงการเติบโตของรายได้จากการขาย, และ Central Pattana ที่กำลังก้าวเข้ามาเป็นผู้เล่นที่น่าจับตามองในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 นี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง การทำความเข้าใจถึงจุดแข็ง จุดอ่อน และกลยุทธ์ของแต่ละบริษัท จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาด
ปี 2567 คือโอกาสในการค้นหา “เพชรในตม” ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวเข้ากับเทรนด์ใหม่ๆ เช่น บ้านพลังงานสะอาด (Green Home), โครงการที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม (Sustainable Development), และการนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการขายและการบริการ (Digital Transformation) จะเป็นผู้ที่สามารถสร้างความแตกต่างและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกซื้อหรือลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการและศักยภาพการเติบโตในอนาคต อย่ารอช้า! ให้เราเป็นส่วนหนึ่งในการช่วยคุณค้นหาโอกาสที่ดีที่สุดในปี 2567 นี้ ติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่จะพาคุณไปสู่การตัดสินใจที่คุ้มค่าและประสบความสำเร็จ.
