แน่นอนครับ นี่คือบทความที่เขียนขึ้นใหม่ตามความต้องการของคุณ โดยเน้นเนื้อหาสำหรับเว็บไซต์ไทย และปรับปรุงให้ทันสมัยสำหรับปี 2567
วงการอสังหาฯ ไทย ปี 2567: เมื่อความท้าทายใหม่กำลังก่อตัว และใครคือผู้นำที่แท้จริงในสมรภูมิรายได้และกำไร
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นช่วงเวลาแห่งการปรับตัวและประเมินสถานการณ์ครั้งสำคัญ หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมที่ดีจากปีก่อนหน้า แต่ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทาง ภาพรวมตลาดที่เริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นของตลาดอสังหาฯ ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกกระแสความคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความท้าทายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยจะต้องเผชิญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด และในปี 2566 ที่ผ่านมา การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งบนกระดานหุ้น เป็นกุญแจสำคัญในการทำความเข้าใจว่า ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดอยู่ได้ภายใต้แรงกดดันของตลาด และใครคือผู้ที่สามารถพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส สร้างการเติบโตที่เหนือความคาดหมาย
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ไม่อาจมองข้าม
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สามารถสร้าง รายได้รวม ในปี 2566 ไปทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบความจริงที่น่ากังวลใจว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มี รายได้รวม ลดลงจากปีก่อนหน้า
บทวิเคราะห์ที่น่าสนใจคือ บริษัทที่เผชิญกับ รายได้รวมติดลบ ในระดับที่สูง ตั้งแต่ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development Plc. (LPN) ที่รายงานตัวเลขติดลบประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกันที่ -28%, และ Country Group Development Plc. (CGD) ก็ประสบปัญหาไม่แพ้กันที่ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land Plc. (RML) ที่มี รายได้รวมลดลง ถึง -26%, Lalin Property Plc. (LALIN) -23%, Major Development Plc. (MJD) -22%, และ Siamese Asset Plc. (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในตลาดอย่าง Land and Houses Plc. (LH) ก็ไม่สามารถหลีกหนีภาวะชะลอตัวได้ โดยมี รายได้รวมติดลบ ถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้าง รายได้รวมสูงสุด ในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่ รายได้รวมลดลง เมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่ รายได้รวมลดลง เล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai Plc. (SPALI) -10%, Pruksa Holding Plc. (PSH) -9%, และ Origin Property Plc. (ORI) ที่มี รายได้รวมลดลง ราวๆ -4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม แต่ AP (Thailand) ขึ้นนำด้านรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาในภาพรวมของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้าง รายได้รวมสูงสุด ในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของ แสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 12% ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว
ตามมาด้วยอันดับ 3 ศุภาลัย ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท, อันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ 30,170 ล้านบาท, และอันดับ 5 พฤกษา โฮลดิ้ง ที่ 26,132 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับ 6 คือ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 ยูนิเวนเจอร์ ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ 15,157 ล้านบาท, และอันดับ 10 สิงห์ เอสเตท ที่ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสำคัญกับ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 ของรายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักโดยตรง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งท่ามกลางแรงกดดัน
เมื่อพิจารณาเฉพาะ รายได้จากการขาย ของทั้ง 41 บริษัท พบว่า รายได้จากการขายรวม อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มี รายได้จากการขายลดลง จากปีก่อนหน้า
กรณีที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land Plc. (RML) ที่มี รายได้จากการขายลดลง ถึง -78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) รายได้จากการขายลดลง เกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses Plc. (LH) มี รายได้จากการขายลดลง ถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้รวม ก็ยังคงมี รายได้จากการขายลดลง เล็กน้อยที่ -2%
นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้าง รายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่ รายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นภาพที่สะท้อนถึงความท้าทายในการผลักดันยอดขายในตลาดปี 2566
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด ในปี 2566 อันดับ 1 คือ เอพี (ไทยแลนด์) ด้วย รายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า แสนสิริ ขึ้นมาเป็นผู้นำได้สำเร็จ โดยแสนสิริอยู่ในอันดับ 2 ด้วย รายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มี รายได้จากการขายเติบโต ถึง 7%
อันดับ 3 ยังคงเป็น ศุภาลัย ซึ่งรักษาตำแหน่งไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วย รายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่สามารถก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วย รายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่ รายได้เติบโต ในแดนบวกถึง 13%
อันดับ 5 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง ด้วย รายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่แม้ รายได้จากการขายจะตกลง ไปมาก แต่ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วย รายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท
อันดับ 7 เป็นของ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ที่มี รายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
อันดับ 8 คือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ แม้ รายได้จะลดลง ถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วย รายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท
อันดับ 9 คือ ควอลิตี้ เฮ้าส์ ที่ทำผลงานได้อย่างสม่ำเสมอ ด้วย รายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
และอันดับ 10 คือ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ด้วย รายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา มี รายได้จากการขาย สูงถึง 5,835 ล้านบาท หรือเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการบริหารจัดการ
ท้ายที่สุดแล้ว การทำธุรกิจให้ประสบความสำเร็จไม่ได้วัดกันที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่ กำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และการสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้นได้อย่างแท้จริง
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำ กำไรสุทธิรวมกัน ได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มี กำไรสุทธิรวมกัน ประมาณ 49,602 ล้านบาท และน่ากังวลยิ่งกว่านั้นคือ มีถึง 12 บริษัท ที่ ผลประกอบการขาดทุน และบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท ที่ ผลกำไรลดลง เมื่อเทียบกับปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ นำทัพกำไรสูงสุด แต่ศุภาลัยและ AP (Thailand) ไล่บี้ติดๆ
สำหรับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด ในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่สามารถกวาด กำไรสุทธิ ไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้ รายได้รวมจะลดลง มาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ขึ้นเป็นอันดับ 1 ในปีนี้ มาจากการบันทึก กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการนี้ อันดับ 2 อย่าง ศุภาลัย ซึ่งทำ กำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นผู้นำแทน
เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาอย่างเฉียดฉิวในอันดับ 3 ด้วย กำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท
อันดับ 4 คือ แสนสิริ ที่ทำ กำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42%
อันดับ 5 คือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่มี กำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ กำไรจะลดลง จากปีก่อนหน้าถึง -25%
อันดับ 6 คือ เอสซี แอสเสท ด้วย กำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง ควอลิตี้ เฮ้าส์ ที่มี กำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
อันดับ 8 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่ทำ กำไร 2,339 ล้านบาท
อันดับ 9 คือ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ด้วย กำไร 1,865 ล้านบาท
และอันดับ 10 คือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่มี กำไรสุทธิ ที่ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับบททดสอบใหม่ของวงการอสังหาริมทรัพย์
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้นำเสนอไปนี้ สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตของตลาดที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และชี้ให้เห็นว่า ปี 2567 นี้ จะเป็นอีกปีที่หนักหนาสาหัสสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่มีการแข่งขันสูง และปัจจัยมหภาคยังคงส่งผลกระทบ การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาด การวางกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และการปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง คือหัวใจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโตอย่างยั่งยืน
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จในยุคแห่งความไม่แน่นอนนี้ อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและติดตามข้อมูลข่าวสารอย่างใกล้ชิด เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับทุกโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึง
