แน่นอนครับ นี่คือบทความที่ปรับปรุงใหม่สำหรับปี 2567-2568 เน้นการวิเคราะห์เชิงลึกและใช้ภาษาที่เหมาะกับผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยมีเป้าหมายเพื่อดึงดูดผู้อ่านที่สนใจการลงทุนในอสังหาฯ และเสริมการติดอันดับบน Google ด้วยคีย์เวิร์ดที่เกี่ยวข้อง
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567-2568: ฝ่าความท้าทาย สู่การเติบโตอย่างยั่งยืน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่ผ่านมา ถูกจับตามองด้วยความคาดหวังว่าจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวอย่างเต็มรูปแบบ หลังจากที่ได้รับแรงส่งจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ทว่าสถานการณ์กลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นยืดเยื้อต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สร้างความกังวลให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการที่ติดตามการเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายของตลาดได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้
การวิเคราะห์ภาพรวมรายได้: ตัวเลขที่บอกเล่าความจริงของตลาด
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมในปี 2566 ไปได้ถึง 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
หลายบริษัทเผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดมายาวนาน ก็ยังคงเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
“แสนสิริ” ครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด ท้าชน “AP (Thailand)” ในศึกการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท (เฉือนกันอย่างสูสี)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจหลัก เราต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม เช่น การบริหารจัดการโครงการ หรือการลงทุนในธุรกิจอื่น แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขายอย่างเดียว “โฉมหน้า” ของ Top 10 และอันดับต่างๆ ก็จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทายนี้อย่างชัดเจน คือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้กระทั่ง AP (Thailand) (AP) ผู้นำในหลายๆ ด้าน ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ความน่าสนใจคือ ไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
“AP (Thailand)” ก้าวขึ้นสู่เบอร์หนึ่งรายได้จากการขาย ท้าทาย “แสนสิริ”
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (แซงขึ้นเป็นอันดับ 1)
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (ยังคงแข็งแกร่งและเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาตำแหน่งอย่างเหนียวแน่น)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (ก้าวขึ้น Top 5 และเติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงประคองตัวใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% ก็ยังอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงศักยภาพใหม่ๆ ในตลาด
กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถนำเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นกังวลคือ มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
“แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยังคงแชมป์กำไรสูงสุด จากการขายสินทรัพย์พิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (รักษาแชมป์ แม้รายได้ลดลง แต่ได้แรงหนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท (เกือบขึ้นเป็นอันดับ 1 หากไม่มีรายการพิเศษของ LH)
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉือนกันอย่างหวุดหวิด)
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25% ก็ยังคงติด Top 5)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท (เฉือนกันไปอย่างเจ็บปวด)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (อ้างอิงจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: สู่ปี 2567-2568 กับความท้าทายและการปรับตัว
จากข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์นี้ สะท้อนให้เห็นภาพที่ชัดเจนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งคาดการณ์ว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของสภาวะตลาด และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว
สำหรับนักลงทุน นี่คือช่วงเวลาแห่งโอกาสสำหรับผู้ที่มองการณ์ไกล สามารถวิเคราะห์แนวโน้ม การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ระยะยาว และเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตอย่างแท้จริง การเลือกบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีนวัตกรรมในการพัฒนาผลิตภัณฑ์ และสามารถบริหารจัดการความเสี่ยงได้ดี จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในภาวะตลาดเช่นนี้
มาร่วมกันเจาะลึก วิเคราะห์ และค้นหาโอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567-2568 เพื่อสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืนไปด้วยกัน!
