ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: ทิศทางใหม่หลังความท้าทายปี 2566
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังที่เคยสดใสจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยหลายอย่าง ทั้งความไม่แน่นอนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี รวมถึงช่วงฤดูกาลขายที่เคยเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง สภาพการณ์นี้ยังคงสืบเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ครั้งใหญ่เพื่อรับมือกับความท้าทายใหม่นี้
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะข้อมูลจาก 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวและความแข็งแกร่งของแต่ละองค์กรในการเผชิญหน้ากับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ชัดเจน
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจปกปิดความจริงที่ซับซ้อนกว่านั้น เนื่องจากมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนัก เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้รวมสูงสุดในปี 2566
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนกำลังซื้อจริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง เราต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของหลายบริษัทอาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาสนับสนุน เช่น รายได้จากธุรกิจโรงแรม การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ หรือธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่ได้เกี่ยวข้องโดยตรงกับการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์
เมื่อเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย ข้อมูลจาก 41 บริษัท พบว่ามีรายได้รวมจากการขายทั้งสิ้นประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้น่าเป็นห่วงยิ่งขึ้น เมื่อพบว่าถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ผลกระทบที่ชัดเจนเห็นได้จาก Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78% L.P.N. Development (LPN) มีรายได้ขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายที่ลดลง
10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่น่าจับตาและเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอย่างจริงจังคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า ถือเป็นสัญญาณที่ดีของการเติบโตในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการที่เหนือกว่า
มาถึงหัวใจสำคัญสุดท้าย นั่นคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การขาย และการดำเนินงานโดยรวม แม้บริษัทจะทำรายได้ได้ดี แต่หากกำไรสุทธิไม่เป็นไปตามเป้า หรือมีกำไรน้อย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์น่ากังวลเมื่อมีกว่า 12 บริษัทที่ “ขาดทุน” บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มี “กำไรลดลง” จากปีก่อนหน้า
10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์กำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่ง ให้กองทุน 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวสู่ความยั่งยืนในปี 2567
ผลประกอบการในปี 2566 ถือเป็นบทเรียนสำคัญที่ชี้ให้เห็นถึงความเปราะบางและความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นต้นทุนการก่อสร้างที่ยังทรงตัวสูง อัตราดอกเบี้ยที่ยังมีความไม่แน่นอน และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ต้องอาศัยปัจจัยกระตุ้นอีกมาก
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาส ผู้ที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์การขายที่แข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และสามารถตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
การวิเคราะห์ผลประกอบการนี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีที่ผ่านมา และเป็นข้อมูลสำคัญสำหรับนักลงทุน ผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และผู้ประกอบการทุกท่าน ในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อรับมือกับโอกาสและความท้าทายในปี 2567 นี้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อวางแผนอนาคตที่มั่นคง เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการนำทางคุณสู่ความสำเร็จ
