วิกฤตอสังหาฯ ปี 2567: เมื่อรายได้ดิ่ง กำไรหด ใครคือผู้แข็งแกร่งตัวจริงในตลาดปี 2025?
ปี 2566 ที่ผ่านมา ท่ามกลางความคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่สดใสของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หลังได้รับแรงส่งที่ดีจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทางอย่างสิ้นเชิง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงยืดเยื้อต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาทองของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 10 ปี ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และพบว่าปี 2566 ถือเป็นบททดสอบสำคัญของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทุกราย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแข่งขันที่ยากลำบากนี้
ภาพรวมรายได้: ทรงตัวแต่เริ่มมีสัญญาณลบ
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูง เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property 23%, Major Development 22%, และ Siamese Asset 21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9%, และ Origin Property รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวม) ปี 2566: แสนสิริ นำโด่ง
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวม 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ตัวชี้วัดที่แท้จริง
หากต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เพราะบริษัทหลายแห่งอาจมีรายได้รวมที่สูงจากการรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่น ๆ เช่น การให้เช่า หรือการบริหารจัดการ แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงไป
ตลอดปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่ากังวลว่า 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังเห็นรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้จากการขาย) ปี 2566: AP (Thailand) ทวงบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: เมื่อผลตอบแทนสวนทางกับรายได้
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือหัวใจสำคัญที่จะตัดสินว่าใครคือผู้ชนะที่แท้จริง เพราะการทำธุรกิจย่อมต้องคำนึงถึงผลตอบแทนที่จับต้องได้ แม้บางบริษัทจะมีรายได้สูง แต่หากมีกำไรน้อย ก็ย่อมถือว่ายังไม่ประสบความสำเร็จอย่างเต็มที่
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งยังมีกว่า 20 บริษัท ที่มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิ) ปี 2566: Land and Houses ยังคงแข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2025: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
การวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 ซึ่งคาดการณ์ว่าจะยังคงเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการทุกราย
แนวโน้มของ ราคาอสังหาริมทรัพย์ 2025 จะได้รับอิทธิพลจากปัจจัยหลายประการ ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง, ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน, และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจจะยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ นอกจากนี้ คอนโดพร้อมอยู่ 2025 และ บ้านเดี่ยวราคาพิเศษ อาจเป็นกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการต้องนำมาใช้เพื่อกระตุ้นยอดขาย
สำหรับนักลงทุน การเลือก บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุน ในสภาวะเช่นนี้ ต้องพิจารณาถึงความสามารถในการบริหารต้นทุน, การบริหารกระแสเงินสด, และศักยภาพในการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในปัจจุบัน ควบคู่ไปกับการประเมิน ผลตอบแทนอสังหาริมทรัพย์ ที่คาดว่าจะได้รับ
การปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด, การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่โดดเด่น, และการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปให้ได้
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบว่าบริษัทใดมีศักยภาพในการเติบโตอย่างยั่งยืนภายใต้สภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกที่ปรับให้เข้ากับเป้าหมายของคุณโดยเฉพาะ
