ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: บทพิสูจน์ความแกร่งของผู้ประกอบการ ท่ามกลางความท้าทายที่ยังคงอยู่
ปี 2566 ที่ผ่านมา เป็นอีกหนึ่งปีที่หลายคนในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต่างเฝ้ารอคอยการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง หลังจากการเติบโตอันน่าพอใจในปี 2565 ที่ดูเหมือนตลาดกำลังจะทะยานไปข้างหน้า แต่ทว่า ความคาดหวังนั้นกลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงที่ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และสถานการณ์ก็ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายให้ตลาดกลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงมีสัญญาณที่ไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบ 10 ปี ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และได้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ การวิเคราะห์ข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งมีจำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท โดย Property Mentor เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 จึงเป็นเรื่องที่น่าสนใจอย่างยิ่ง เพื่อทำความเข้าใจว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้ดีที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: ความท้าทายที่ทอดยาว
เมื่อประเมินภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามีมูลค่ารวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แต่หากเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการส่วนใหญ่
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้ที่เห็นได้ชัด คือ บริษัทที่มีรายได้รวมติดลบมากกว่า 20% เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และเป็นที่รู้จักอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงภาวะรายได้รวมติดลบ โดยมีรายได้ลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความแข็งแกร่งในการดำเนินธุรกิจ
แม้ว่ารายได้รวมจะเป็นภาพรวมที่สำคัญ แต่ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่า “รายได้จากการขาย” เป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งและประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจได้อย่างแท้จริง เนื่องจากรายได้จากการขายแสดงถึงความสามารถในการสร้างยอดขายโครงการที่พัฒนาขึ้นมาได้อย่างเป็นรูปธรรม ในขณะที่รายได้รวมอาจมีการรวมรายได้จากแหล่งอื่น เช่น การปล่อยเช่า การบริหารจัดการ หรือการขายสินทรัพย์อื่น ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และสิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์ของบางบริษัทที่น่าจับตา เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ยืนหนึ่งด้านรายได้จากการขาย ตอกย้ำความเป็นผู้นำตลาด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ปรากฏว่า AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้อย่างสวยงาม ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ Sansiri (SIRI) ซึ่งเข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างน่าเสียดาย อย่างไรก็ตาม Sansiri ก็ยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้อย่างน่าประทับใจ โดยมีอัตราการเติบโตถึง 7%
อันดับ 3 ตกเป็นของ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาความแข็งแกร่งได้อย่างต่อเนื่อง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกอย่างน่าพอใจที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวให้อยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Quality Houses (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงผลงานโดดเด่นอย่างเห็นได้ชัด หลังจากที่ได้ปูพรมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการปรับตัวและคว้าโอกาสในตลาด
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่ตัดสินความเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ไม่ใช่เพียงแค่ยอดขายที่สูง แต่คือ “กำไรสุทธิ” ที่สามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้ ยิ่งกำไรมากเท่าไหร่ ยิ่งสะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ควบคุมค่าใช้จ่าย และสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าจากการลงทุน
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบปัญหาขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และมากกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นแชมป์กำไรสุทธิ แม้รายได้รวมจะลดลง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่ง “แชมป์เก่า” ไว้ได้สำเร็จ โดยสามารถกวาดกำไรสุทธิไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่าจะมีรายได้รวมที่ลดลงอย่างมากก็ตาม เหตุผลสำคัญที่ทำให้ LH สามารถครองอันดับหนึ่งได้ คือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งหากไม่รวมรายการพิเศษนี้ อันดับ 1 อาจตกเป็นของ Supalai (SPALI) ที่ทำกำไรสุทธิไป 6,083 ล้านบาท ซึ่งเฉือนเอาชนะอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนเอาชนะอันดับ 7 อย่าง Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปได้อย่างสูสี อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท ส่วนอันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงเป็นปีแห่งการปรับตัวและสร้างโอกาส
ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงถูกมองว่าเป็นอีกปีที่ยากลำบาก
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ มีความเข้าใจในความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป สามารถปรับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการ การตลาด และการบริหารต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะยังคงสามารถสร้างการเติบโตและเป็นผู้นำในตลาดได้อย่างแน่นอน
การวิเคราะห์นี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ยังมีปัจจัยอื่น ๆ อีกมากมายที่ส่งผลต่อความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น สภาวะเศรษฐกิจมหภาค นโยบายภาครัฐ อัตราดอกเบี้ย และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจในข้อมูลเหล่านี้ จะช่วยให้ท่านสามารถวางแผนและตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดเพื่อคว้าโอกาสในตลาดที่กำลังปรับตัว
มาร่วมกันสำรวจโอกาสและความเป็นไปได้ใหม่ ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 ไปพร้อมกัน!
