อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ ใครคือนักสู้ตัวจริง?
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะผลักดันให้ตลาดเติบโต แต่กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อยาวนานจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และภาพรวมของปี 2567 ที่กำลังจะมาถึง ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีที่สุด วันนี้ ผมขอนำเสนอบทวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในปี 2566 โดยเน้นที่รายได้จากการขายและกำไรสุทธิ เพื่อชี้ให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมและผู้ชนะที่แท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทาย
จากข้อมูลการรวบรวมของ Property Mentor พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่าน่ากังวลกว่านั้น เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับการลดลงของรายได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่รอด โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราวๆ -4%
Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวมสูงสุด ปี 2566)
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (โต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม เมื่อวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีปัจจัยอื่น ๆ จากธุรกิจนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์เข้ามาช่วยเสริม แต่เมื่อตัดปัจจัยเหล่านี้ออกไป ภาพของ Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดก็จะมีความแตกต่างไปจากเดิม
ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่รายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ (รายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566)
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (โต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (โต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจไปยังตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายได้อย่างน่าสนใจ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะมีความสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือเครื่องพิสูจน์ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยังคงครองแชมป์กำไรสูงสุด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566)
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากรายการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (โต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากภาพรวมผลประกอบการในปี 2566 บ่งชี้ว่าปี 2567 ยังคงเป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ปัจจัยกดดันยังคงมีอยู่ ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวสูง กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และการแข่งขันที่รุนแรงในตลาด
บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางด้านการเงิน มีกลยุทธ์การตลาดที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และสามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ การปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการพัฒนาและบริหารโครงการ รวมถึงการขยายไปยังตลาดใหม่ๆ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
บทสรุปและคำเชิญชวน
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่นำเสนอในวันนี้ เป็นเพียงภาพส่วนหนึ่งของอุตสาหกรรมที่กว้างใหญ่ แต่ก็สะท้อนให้เห็นถึงภูมิทัศน์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน การเข้าใจถึงจุดแข็ง จุดอ่อน และกลยุทธ์ของแต่ละบริษัท จะช่วยให้นักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายในปี 2567 ผมขอเชิญชวนให้ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม วิเคราะห์แนวโน้มตลาด และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อค้นหาเส้นทางสู่การเติบโตและความสำเร็จในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
