วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: การปรับตัวสู่ยุคใหม่ ท่ามกลางความท้าทายและโอกาส
ปี 2566 ที่ผ่านมา เป็นปีแห่งการพิสูจน์ความแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง สวนทางกับความคาดหวังที่เคยตั้งไว้ว่าจะเห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมจากปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่จนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่เคยเป็น และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุนไม่น้อย
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง และปี 2566 นี้ถือเป็นบทเรียนราคาแพงที่สะท้อนถึงความผันผวนและความไม่แน่นอนที่ธุรกิจต้องเผชิญ การแข่งขันที่สูงขึ้น ต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ปัญหาหนี้ครัวเรือน และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่กดดันให้ผู้ประกอบการต้องทบทวนกลยุทธ์และปรับตัวอย่างเร่งด่วน
ภาพรวมผลประกอบการ 41 บริษัทจดทะเบียน: ความท้าทายที่ชัดเจน
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์อันยากลำบากนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งที่สุด
รายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัว
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% จากปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่ 25 จาก 41 บริษัท หรือประมาณ 61% มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
หลายบริษัทเผชิญกับรายได้ที่หดตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MDPC) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ที่เคยแข็งแกร่ง ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่ติดลบเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความสามารถในการทำตลาด
การวัดผลประกอบการที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นหรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่การดำเนินงานหลัก ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและขายโครงการโดยตรง
ภาพรวมของรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือประมาณ 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในตลาด ก็ยังมียอดขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำ
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นที่อันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาอันดับใน Top 10 ไว้ได้ แม้รายได้จากการขายจะลดลงก็ตาม ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท ตามมาด้วย Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) มาแบบเงียบๆ แต่สม่ำเสมอที่ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้าย Top 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปีก่อนหน้า ถือเป็นสัญญาณที่ดีของการขยายไลน์ธุรกิจที่ประสบความสำเร็จ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความอยู่รอดที่แท้จริง
แม้รายได้จะดี แต่หากกำไรสุทธิมีน้อย หรือติดลบ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ยังคงมีผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อน
Land and Houses: แชมป์กำไรสูงสุดด้วยกลยุทธ์ที่เหนือชั้น
Land and Houses (LH) ยังคงครองแชมป์บริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้กำไรพุ่งสูง หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) โชว์ฟอร์มได้อย่างยอดเยี่ยม ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation (SC) ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Pruksa Holding (PPH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปปี 2566 และแนวโน้มปี 2567: ท่ามกลางความท้าทาย สู่การปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่น่าจะยังคงเป็นปีที่ยากลำบากอีกปีในปี 2567
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการ ผมมองว่าปี 2567 จะเป็นปีแห่งการ “ปรับตัว” ที่เข้มข้นยิ่งขึ้น ผู้ประกอบการที่สามารถสร้างความแตกต่าง นำเสนอนวัตกรรม ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เน้นความยั่งยืน (Sustainable Development) การใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการขายและการบริหารจัดการ (PropTech) และการสร้างประสบการณ์ที่เหนือกว่า จะเป็นผู้ที่สามารถอยู่รอดและเติบโตได้
กลยุทธ์สำคัญสำหรับปี 2567:
การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ: การควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง ราคาวัสดุ และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน จะเป็นหัวใจสำคัญในการรักษาความสามารถในการทำกำไร
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ Pain Point ของผู้บริโภค: การสำรวจความต้องการที่แท้จริงของกลุ่มเป้าหมาย เช่น ความต้องการพื้นที่สีเขียว ระบบสาธารณูปโภคที่ครบครัน หรือการออกแบบที่คำนึงถึงการทำงานจากบ้าน (Work from Home) จะช่วยเพิ่มโอกาสในการขาย
การใช้เทคโนโลยี PropTech: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการขาย การตลาด การบริหารลูกค้าสัมพันธ์ (CRM) และการวิเคราะห์ข้อมูล จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุน
การสร้างความแตกต่างและ Value Proposition ที่ชัดเจน: การเน้นจุดเด่นของโครงการ เช่น ทำเลที่ตั้ง สิ่งอำนวยความสะดวกที่เหนือกว่า หรือนวัตกรรมในการออกแบบ จะช่วยดึงดูดผู้ซื้อ
การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management) ที่เข้มงวด: การบริหารสต็อกสินค้าให้เหมาะสม การเร่งการขายและการเก็บเงิน จะช่วยลดความเสี่ยงทางการเงิน
การมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดที่มีศักยภาพ: การพิจารณาขยายการลงทุนไปยังตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มการเติบโตที่ดี หรือการร่วมทุนกับพันธมิตรที่มีความแข็งแกร่ง
ปี 2567 นี้ ไม่ใช่ปีแห่งการยอมแพ้ แต่เป็นปีแห่งการ “พลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส” สำหรับผู้ประกอบการที่กล้าปรับตัว มีวิสัยทัศน์ และพร้อมที่จะเรียนรู้สิ่งใหม่ๆ อยู่เสมอ
หากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาวิธีรับมือกับความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการหาแนวทางในการพัฒนาธุรกิจให้เติบโตอย่างยั่งยืนในยุคที่เต็มไปด้วยการแข่งขันและเทคโนโลยีที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว เราพร้อมที่จะร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการเดินทางของคุณ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและคำแนะนำเชิงลึก ที่จะช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณก้าวข้ามผ่านทุกอุปสรรคและคว้าโอกาสใหม่ๆ ได้อย่างมั่นใจ
