แน่นอนครับ นี่คือบทความที่ปรับปรุงใหม่ตามที่คุณต้องการ:
ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: การปรับตัวท่ามกลางความท้าทายและโอกาสทอง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 อาจไม่ได้เป็นไปตามความคาดหวังที่หลายคนวางไว้ แม้จะมีความหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 ซึ่งเริ่มเห็นสัญญาณของการฟื้นตัว จะส่งผลดีต่อเนื่อง แต่กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอีกครั้งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงทรงตัวเช่นนั้นยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยในไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่น ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้ สัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งทอดมายังปี 2567 ซึ่งสถานการณ์โดยรวมยังคงเผชิญกับความท้าทายไม่ต่างจากปีก่อน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และในปีที่ผ่านมานี้ การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง ถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการทำความเข้าใจว่า ใครคือผู้ที่สามารถ “ยืนหยัด” และ “ก้าวผ่าน” อุปสรรคต่างๆ ได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การทรงตัวที่ซ่อนความผันผวน
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่าในปี 2566 รายได้รวมของกลุ่มนี้อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูใกล้เคียงกัน แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าสนใจกว่านั้น คือมีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง
บางบริษัทเผชิญกับสถานการณ์ที่รายได้หดตัวในอัตราที่น่ากังวล เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป โดยเฉพาะ L.P.N. Development ที่พบว่ามีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22%, และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า -1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9%, และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
การแข่งขันที่เข้มข้น: แสนสิริ ผงาดขึ้นนำรายได้รวม
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของ แสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) ที่ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ส่วน Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: AP (Thailand) คือผู้ชนะที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง เราต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อเราโฟกัสเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้นำก็จะเปลี่ยนไป
รวมแล้วทั้ง 41 บริษัท ทำรายได้จากการขายได้ทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
กรณีที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในภาพรวมรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขายอย่างสมศักดิ์ศรี
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นี้ อันดับ 1 คือ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ในอันดับ 4 ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกถึง 13% ส่วนอันดับ 5 ตกเป็นของ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses ที่เข้ามาอย่างสม่ำเสมอทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเป็นรูปธรรม ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และโครงการที่อยู่อาศัยควบคู่กันไป
การบริหารจัดการกำไร: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งที่แท้จริง
เมื่อมาถึงจุดสุดท้ายของการประเมินผล นั่นคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้นได้อย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองตำแหน่งผู้นำกำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์การขายสินทรัพย์
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนสำคัญมาจากกำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนรวม หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai ซึ่งทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) คว้าอันดับ 3 ไปอย่างเฉียดฉิว ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ส่วนอันดับ 4 คือ แสนสิริ ซึ่งมีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property ที่แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% แต่ยังคงทำกำไรสุทธิได้ 3,160 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบฉิวเฉียด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ด้วยกำไรสุทธิที่ 1,610 ล้านบาท (ซึ่งคำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ความท้าทายที่มาพร้อมโอกาส
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงภาพรวมที่ซับซ้อนของตลาดในปี 2566 ซึ่งเต็มไปด้วยความท้าทาย อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่ การที่หลายบริษัทสามารถปรับกลยุทธ์เพื่อรักษาฐานะทางการเงินและสร้างผลกำไรได้ภายใต้สภาวะกดดันเช่นนี้ สะท้อนถึงความแข็งแกร่งและศักยภาพในการบริหารจัดการ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์กันว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทาย แต่ในขณะเดียวกัน การเปลี่ยนแปลงของสภาวะเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ยที่อาจมีแนวโน้มทรงตัวหรือปรับลดลง รวมถึงนโยบายภาครัฐที่สนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ อาจเป็นปัจจัยสำคัญที่จะเข้ามาช่วยกระตุ้นตลาดได้
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการนี้มายาวนาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีความยืดหยุ่น สามารถปรับตัวตามการเปลี่ยนแปลงของตลาด เข้าใจความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป และมีแผนการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง จะสามารถเติบโตและสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจได้อย่างแน่นอน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 นี้ ติดต่อเราเข้ามาวันนี้ เพื่อร่วมพูดคุยและค้นหาแนวทางที่เหมาะสมที่สุดสำหรับคุณ.
