2025: ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – ถอดรหัสความสำเร็จ กลยุทธ์รับมือความท้าทาย
ปี 2567 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ความแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หลังจากหลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดได้เข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซายังคงยืดเยื้อมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้ ทิ้งความกังวลไว้ต่อเนื่องถึงปี 2567 ที่ภาพรวมยังไม่สดใสเท่าที่ควร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทมหาชนกว่า 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละบริษัทได้ปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566 ที่ผ่านมาอย่างไร และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ตัวจริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไป 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการปรับฐานอย่างหนัก เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบเกิน 20% อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 บริษัท กลับมีรายได้ลดลงจากปี 2565 ได้แก่ Land and Houses, AP (Thailand) (AP) ที่ติดลบเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
การแข่งขันที่เข้มข้น: ใครคือผู้นำด้านรายได้รวม?
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการผสมผสานจากแหล่งอื่นที่ช่วยหนุนผลประกอบการ แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงกำลังซื้อและความสามารถในการระบายสินค้าในตลาดที่แท้จริง
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก เห็นได้จาก Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, LPN Development ที่ลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses ที่ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: ใครคือ “ตัวจริง” ในตลาด?
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) แสดงผลงานที่น่าจับตาอย่างยิ่ง โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 (2,870 ล้านบาท) สะท้อนถึงความสำเร็จจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่เริ่มออกดอกผล
กำไรสุทธิ: การวัดผลสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้รายได้จะสูง แต่หากกำไรสุทธิไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง ก็ยังไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะอย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อน
ผู้นำด้านกำไรสุทธิ: ใครคือ “เจ้าพ่อ” แห่งปี?
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสูงสุดจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% แต่ยังคงติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางปี 2567: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่ในความท้าทาย ย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว
สำหรับผู้ที่อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเหล่านี้ไม่ใช่เพียงการดูตัวเลข แต่คือการเรียนรู้กลยุทธ์และบทเรียนจากผู้ที่ “อยู่รอด” และ “เติบโต” ในสภาวะตลาดที่ผันผวน การให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการต้นทุน การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การสร้างแบรนด์ให้แข็งแกร่ง และการบริหารกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นวิกฤตไปได้
ปี 2567 นี้ จะเป็นปีที่เราได้เห็นการพลิกเกม การปรับกลยุทธ์ครั้งใหญ่ และการค้นพบโมเดลธุรกิจใหม่ๆ ที่จะเข้ามาเขย่าวงการ คุณพร้อมที่จะเรียนรู้และนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ก้าวข้ามทุกอุปสรรค เพื่อคว้าโอกาสในตลาดที่กำลังพัฒนาอยู่ตลอดเวลาแล้วหรือยัง? มาเตรียมพร้อมรับมือกับอนาคตไปด้วยกัน!
