แน่นอนครับ ผมจะเขียนบทความใหม่เกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567-2568 โดยอิงจากข้อมูลที่คุณให้มา พร้อมทั้งปรับให้เข้ากับบริบทตลาดปัจจุบันและเพิ่ม SEO ที่แข็งแกร่งขึ้น ในภาษาไทยที่ถูกต้องตามหลักการใช้ และสอดคล้องกับความต้องการของคุณ โดยจะเน้นที่เนื้อหาหลัก ตัดส่วนที่ไม่จำเป็นออก เพื่อให้พร้อมนำไปใช้งานทันที
เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567-2568: ฝ่ามรสุม สู่การยืนหยัดของผู้แข็งแกร่ง
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่เคยมีความคาดหวังสูงจากการส่งต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องยาวนาน ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนกระทั่งเข้าสู่ช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลที่เคยคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 ทำให้หลายฝ่ายตั้งคำถามถึงทิศทางและความท้าทายที่รออยู่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะการประเมินผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทชั้นนำ เพื่อทำความเข้าใจว่าภายใต้แรงกดดันของสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ ใครคือผู้ที่สามารถตั้งรับและปรับตัวได้อย่างแข็งแกร่งที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทาย
เมื่อประมวลผลรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามียอดรวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไว้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้แม้จะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บางบริษัทเผชิญกับตัวเลขติดลบในอัตราที่สูงเกิน 20% เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21% แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18%
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด ยังมีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4% แสดงให้เห็นว่าไม่มีใครรอดพ้นจากแรงกดดันของตลาดได้โดยสิ้นเชิง
แสนสิริ ยังคงนำทัพ: แต่ภาพรวมรายได้รวมอาจไม่ใช่ทั้งหมด
ในแง่ของรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ยังคงครองอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท ด้วยการเติบโต 12% เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับถัดมาคือ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, U City Public Company (U) (เดิมคือ U City) ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าการพิจารณา “รายได้รวม” เพียงอย่างเดียว อาจไม่สะท้อนภาพความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจเสมอไป เพราะรายได้รวมอาจมาจากหลากหลายแหล่งที่มา รวมถึงการลงทุนหรือรายได้จากส่วนงานอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การประเมินผลการดำเนินงานที่แม่นยำยิ่งขึ้น ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
พลิกโฉม Top 10: เมื่อรายได้จากการขายกลายเป็นตัวชี้วัดสำคัญ
เมื่อเราโฟกัสไปที่ “รายได้จากการขาย” เพียงอย่างเดียว ตัวเลขและลำดับของบริษัทชั้นนำกลับมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
ตลอดทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และในจำนวนนี้มีถึง 30 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บางบริษัทเผชิญกับผลกระทบหนักหน่วง โดยเฉพาะ ไรมอน แลนด์ (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) -40%, และที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) แม้จะเป็นบริษัทขนาดใหญ่ แต่รายได้จากการขายกลับลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในหลายๆ ด้าน ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ท้าทายอย่างแท้จริง
AP (Thailand) ผงาด! ผู้นำรายได้จากการขาย ปี 2566
ภายใต้แรงกดดันดังกล่าว AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ในแง่ของรายได้จากการขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ซึ่งคว้าอันดับ 2 ไปด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แม้ว่าแสนสิริจะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายในแดนบวกได้ที่ 7%
ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันแข็งแกร่งไว้ได้ที่อันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset (SC) ที่สามารถไต่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท, Origin Property (ORI) แม้รายได้จากการขายลดลง -24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่ 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กำลังเร่งเครื่องในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ก็มีผลการดำเนินงานที่โดดเด่นอย่างยิ่ง โดยในปี 2566 ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า นับเป็นสัญญาณที่ดีของการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการต่างๆ
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสำเร็จที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลความสำเร็จที่แท้จริงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คงหนีไม่พ้น “กำไรสุทธิ” เพราะต่อให้มียอดขายสูง แต่หากต้นทุนสูงและกำไรขั้นต้นต่ำ สุดท้ายก็ไม่อาจถือเป็นผู้ชนะได้อย่างแท้จริง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะเดียวกัน กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงแชมป์กำไร แม้มีปัจจัยพิเศษ
ปีนี้ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำในแง่ของกำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่โดดเด่นนี้ได้รับปัจจัยสนับสนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ที่อันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ขณะที่ แสนสิริ (SIRI) แสดงการเติบโตก้าวกระโดดถึง 42% คว้าอันดับ 4 ไปด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ Quality Houses (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว อันดับ 8 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ที่ 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567-2568: ความท้าทายที่ไม่สิ้นสุด แต่โอกาสยังมีเสมอ
จากข้อมูลทั้งหมดที่ Property Mentor รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นว่าปี 2566 เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย และแนวโน้มในปี 2567-2568 คาดว่าจะยังคงเผชิญกับปัจจัยกดดันรอบด้าน ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง ภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังมีความไม่แน่นอน และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่สามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างรวดเร็ว มีการบริหารต้นทุนที่ดี มีนวัตกรรมในการพัฒนาโครงการ ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และที่สำคัญคือ มีความแข็งแกร่งทางการเงิน จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
สำหรับนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อประกอบการตัดสินใจท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการสำรวจโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ท่ามกลางสถานการณ์ปัจจุบัน อย่ารอช้าที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ เพื่อก้าวเดินอย่างมั่นคงบนเส้นทางแห่งการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยยุคใหม่
