เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้ยืนหยัด?
ปี 2566 ที่ผ่านมาถือเป็นบททดสอบครั้งใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากแรงส่งของปี 2565 แต่กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง อันเนื่องมาจากปัจจัยหลายประการ ทั้งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งความซบเซานี้ยังคงยืดเยื้อมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
ด้วยความที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบ 10 ปี ผมจึงมองเห็นภาพรวมของตลาดอย่างลึกซึ้ง การวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่งในการทำความเข้าใจว่า ใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแข่งขันที่ดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม 41 บริษัทอสังหาฯ: การหดตัวที่ต้องจับตา
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในปี 2566 พบว่า รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ถึง 376,141 ล้านบาท แต่หากเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่า ถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง นี่เป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงภาวะการชะลอตัวที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ยังมี ไรมอน แลนด์ ที่ติดลบ 26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ -22% และ ไซมิส แอสเสท -21%
แม้กระทั่งบริษัทขนาดใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังคงเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจากแลนด์แอนด์เฮ้าส์แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท ด้วยการเติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 สามารถสรุปได้ดังนี้:
แสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในสายงานนี้ ผมมองว่า รายได้จากการขาย คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงผลการดำเนินงานหลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างแท้จริง เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายโครงการคือหัวใจหลักของธุรกิจ
ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายที่ลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ ไรมอน แลนด์ ที่ติดลบถึง 78%, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่บริษัทผู้นำอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ได้มีเพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
เอพี (ไทยแลนด์) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%)
ศุภาลัย ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท (เป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา คืออีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตา ด้วยรายได้จากการขายที่พุ่งสูงขึ้นถึง 103% หรือคิดเป็น 5,835 ล้านบาทในปี 2566 จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด สิ่งที่สำคัญที่สุดคือ กำไรสุทธิ เพราะนั่นคือผลลัพธ์ของการบริหารจัดการที่ดีที่สุด บริษัทที่ทำรายได้มากแต่มีกำไรน้อย ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง”
ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ประมาณ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิที่ลดลง
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยหลักมาจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ความท้าทายที่รออยู่
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในตลาดหลักทรัพย์ฯ ตลอดปี 2566 ที่ผ่านมา และจากแนวโน้มปัจจุบัน ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ความสามารถในการปรับตัว การบริหารต้นทุน และการวางกลยุทธ์ทางการตลาดที่ชาญฉลาด จะเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดว่าใครจะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางความท้าทายนี้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในเชิงลึกยิ่งขึ้น การติดตามข้อมูลวิเคราะห์ที่แม่นยำและทันต่อสถานการณ์ คือกุญแจสำคัญที่จะนำไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้อง มาศึกษาและเตรียมพร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปด้วยกันครับ!
