วิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายที่ต้องก้าวผ่านสู่การเติบโตที่ยั่งยืน
ปี 2566 ที่ผ่านมา เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ภาพรวมกลับพบว่าตลาดชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาปกติที่ควรจะคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดในปีนี้ยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันและความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบ 10 ปี ผมได้ติดตามพัฒนาการของตลาดอย่างใกล้ชิด และเห็นว่าการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เป็นหนึ่งในเครื่องมือสำคัญที่ช่วยให้เราเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรมได้อย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนในปี 2566 และเพื่อเฟ้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว แต่มีดาวเด่นที่โดดเด่น
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่หากเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง บ่งชี้ให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักเห็นได้จากตัวเลขรายได้ที่ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%) แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18%
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางภาพรวมที่ชะลอตัว ก็ยังมีบริษัทที่สามารถทำผลงานได้อย่างโดดเด่น แสนสิริ (Siri) เป็นหนึ่งในนั้น โดยสามารถสร้างรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท และมีอัตราการเติบโตถึง 12% ทำให้ขึ้นแท่นอันดับ 1 ในด้านรายได้รวม
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (ลดลงเล็กน้อย <1%)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท (ลดลง 10%)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท (ลดลง 18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSTC): 26,132 ล้านบาท (ลดลง 9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท (ลดลง 4%)
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดที่แท้จริงของศักยภาพการดำเนินงาน
หากมองกันที่ผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายเป็นเกณฑ์ที่แม่นยำกว่า เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่ากังวลว่าถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
หลายบริษัทเผชิญกับตัวเลขที่น่าตกใจ เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development เกือบ -40% และที่น่าจับตาคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
เอพี (ไทยแลนด์) โชว์ฟอร์มเด่น ครองอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย
ถึงแม้ภาพรวมจะดูชะลอตัว แต่ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) กลับสามารถพลิกกลับมาครองตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ ซึ่งมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ที่ 7%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (อันดับ 1)
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับ 3)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSTC): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงติด Top 10 แม้รายได้ลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง โดยในปี 2566 สามารถทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปีก่อน
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกว่า 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: แชมป์ผู้ทำกำไรสูงสุดท่ามกลางความท้าทาย
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านการทำกำไรไว้ได้อย่างเหนียวแน่น โดยในปี 2566 กวาดกำไรสุทธิไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH คว้าอันดับ 1 มาได้ คือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่นับส่วนนี้ ศุภาลัยคงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSTC): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวสู่ปี 2567 และโอกาสในการเติบโต
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ความสามารถในการบริหารจัดการอย่างเต็มที่เพื่อประคองธุรกิจและแสวงหาโอกาสในการเติบโต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมมองว่าหัวใจสำคัญในการเอาชนะความท้าทายในปี 2567 และปีต่อๆ ไป คือการให้ความสำคัญกับการสร้าง “คุณภาพชีวิต” (Quality of Life) ในผลิตภัณฑ์และบริการของตนเอง การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในยุคปัจจุบัน เช่น พื้นที่สีเขียว, เทคโนโลยีบ้านอัจฉริยะ, สิ่งอำนวยความสะดวกที่เอื้อต่อการทำงานและพักผ่อน, และการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะที่ดี จะเป็นปัจจัยสำคัญที่สร้างความแตกต่างและเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้ การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management) อย่างมีประสิทธิภาพ การควบคุมต้นทุน (Cost Control) และการพัฒนากลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด (Targeted Marketing) จะเป็นเครื่องมือที่ช่วยให้บริษัทสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากไปได้
สำหรับนักลงทุน การมองหาบริษัทที่มีพื้นฐานทางการเงินที่แข็งแกร่ง มีศักยภาพในการเติบโตที่ชัดเจน และมีวิสัยทัศน์ในการปรับตัวให้เข้ากับเทรนด์ของตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่ต้องการการปรับตัวและการมองไปข้างหน้าอย่างชาญฉลาด หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสการลงทุน หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 และแนวโน้มในอนาคต อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ การเตรียมพร้อมและการตัดสินใจที่ถูกต้องในวันนี้ คือบันไดก้าวสำคัญสู่ความสำเร็จในวันข้างหน้า.
