เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: กลยุทธ์สู่ความอยู่รอดในยุคแห่งความผันผวน
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะเริ่มต้นปีด้วยความหวังอันแรงกล้าที่จะสานต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 แต่ภาพรวมกลับพลิกผันสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในช่วงก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ จนมาถึงต้นปี 2567 สถานการณ์ยังคงมีแนวโน้มที่ไม่ต่างจากปีก่อนหน้ามากนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่งอย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายเหล่านี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางความไม่แน่นอนนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การชะลอตัวที่กระทบวงกว้าง
ข้อมูลที่รวบรวมได้แสดงให้เห็นว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในภาพรวมของอุตสาหกรรม
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักและมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (-28%), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (-28%) และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (-28%) นอกจากนี้ ยังมี ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (-22%) และ ไซมิส แอสเสท (-21%) ที่เผชิญกับการถดถอยของรายได้ในระดับที่น่ากังวล
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเพิ่มเติมคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจากแลนด์แอนด์เฮ้าส์แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) สะท้อนให้เห็นว่าไม่มีบริษัทใดที่สามารถหลีกหนีแรงกดดันของตลาดได้อย่างสมบูรณ์
การแข่งขันรายได้รวม: “แสนสิริ” นำ “เอพี (ไทยแลนด์)”
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ปรากฏว่า แสนสิริ ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ศุภาลัย ครองอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 ยูนิเวนเจอร์ ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 สิงห์ เอสเตท ที่ 15,066 ล้านบาท
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: “เอพี (ไทยแลนด์)” กลับมาทวงบัลลังก์
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการประเมินศักยภาพการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา “รายได้จากการขาย” จะมีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่ได้มาจากธุรกิจหลักโดยตรง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทอย่าง ไรมอน แลนด์ ประสบปัญหาหนัก รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ผู้นำตลาด ก็ยังเห็นรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่สะท้อนคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ แสนสิริ ในอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ศุภาลัย ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่ทำรายได้เติบโตในแดนบวกที่ 13% พฤกษา โฮลดิ้ง ครองอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้รายได้จะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ที่ 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 ควอลิตี้ เฮ้าส์ ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ที่ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งเริ่มเห็นผลประกอบการที่โดดเด่น จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนาทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: วัดผลสุดท้ายของความสำเร็จ
เหนือสิ่งอื่นใด ไม่ว่ารายได้จะสูงเพียงใด แต่หากสามารถเปลี่ยนเป็นกำไรที่จับต้องได้น้อย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่ทำได้ประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
“แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยังคงครองแชมป์กำไรสูงสุด
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทที่ทำกำไรสูงสุด แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่ง แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่มาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยเฉือนเอาชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด แสนสิริ รั้งอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มาเป็นอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ เอสซี แอสเสท ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน ควอลิตี้ เฮ้าส์ ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 พฤกษา โฮลดิ้ง ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ที่ 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 เซ็นทรัลพัฒนา ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงคาดการณ์ได้ว่าเป็นอีกปีที่ยากลำบาก การปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการบริหารสภาพคล่องทางการเงิน คือหัวใจสำคัญที่จะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถประคองธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตได้
หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเผชิญกับความผันผวนนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การวิเคราะห์แนวโน้ม และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ อย่ารอช้าที่จะปรับตัวและคว้าโอกาสในการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้เติบโตอย่างยั่งยืนในทุกสภาวะตลาด!
