อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้ยืนหยัด?
ปี 2566 ที่ผ่านมาถือเป็นบทพิสูจน์ที่เข้มข้นสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 แต่ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยที่ส่งผลกระทบมีหลากหลาย ตั้งแต่การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงความผันผวนทางเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นภาพรวมให้กลับมาสดใสได้อย่างที่คาดหวัง และสัญญาณดังกล่าวก็ยังคงสืบเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดโดยรวมยังคงเผชิญกับแรงกดดัน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ มาอย่างต่อเนื่อง ล่าสุด Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพการบริหารจัดการและกลยุทธ์ที่แต่ละบริษัทนำมาใช้ในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ ใครคือผู้ที่สามารถเอาชนะความผันผวนและก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำตัวจริงในปีที่ผ่านมา?
ภาพรวมรายได้: การลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ยังมีผู้ที่รักษาโมเมนตัม
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูไม่มากในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างน่าสังเกต
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ที่สูงถึง 20% หรือมากกว่านั้น เช่น L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%) และ Country Group Development (-28%) ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%) แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 18%
สิ่งที่น่าสนใจยิ่งขึ้นคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวม ปี 2566)
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินงานที่แท้จริง
หากจะวัดผลงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นปัจจัยสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลบวกจากการดำเนินงานอื่นๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพความสามารถในการสร้างรายได้หลักของธุรกิจได้อย่างชัดเจน
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการผลักดันยอดขายของโครงการต่างๆ เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40% และ Land and Houses ถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นว่าแรงกดดันในตลาดมีผลกระทบในวงกว้าง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้จากการขาย ปี 2566)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Q-House): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกเหนือจากรายชื่อข้างต้น เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ได้แสดงผลงานที่โดดเด่นอย่างมากในปี 2566 โดยมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนถึงความสำเร็จในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มเห็นผลิดอกออกผล
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสำเร็จที่แท้จริง
สุดท้ายแล้ว การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้อยู่ที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่คือความสามารถในการสร้าง “กำไรสุทธิ” (Net Profit) หรือเม็ดเงินที่สามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้จริง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิ ปี 2566)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่กำไรโดดเด่นจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Q-House): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายที่รออยู่ และโอกาสสำหรับผู้ที่ปรับตัวได้
ข้อมูลข้างต้นสะท้อนให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย จากสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงผันผวน กำลังซื้อที่ชะลอตัว และต้นทุนการเงินที่สูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความยากลำบากนี้ เรายังเห็นถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายแห่ง
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน แต่สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจแนวโน้มของตลาด การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทต่างๆ และการเลือกบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่ชัดเจน และมีความสามารถในการบริหารจัดการความเสี่ยงที่ดี จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ
หากคุณคือหนึ่งในนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงลึก เพื่อวางแผนการลงทุนที่ชาญฉลาดสำหรับปี 2567 เราขอเชิญชวนให้คุณศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อหาแนวทางการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ เพราะอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยนั้น ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อมจะคว้ามันไว้เสมอ
