วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: พลิกวิกฤตสู่โอกาส ท่ามกลางแรงกดดันตลาด
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หลังจากที่เคยคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามแรงส่งจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับสภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ จากปัจจัยแวดล้อมทางการเมืองที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นผู้บริโภคและกำลังซื้อ แม้กระทั่งช่วงเวลาสำคัญของตลาดในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และสภาวะดังกล่าวก็ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงมีความท้าทายอยู่ไม่น้อย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และพบว่า แม้จะมีอุปสรรคภายนอกเข้ามากระทบ แต่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถปรับตัวและบริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพ ยังคงสามารถสร้างผลประกอบการที่น่าประทับใจ และก้าวข้ามผ่านความท้าทายไปได้
ภาพรวมผลประกอบการ 41 บริษัทจดทะเบียน: ตัวเลขที่ต้องพิจารณาอย่างรอบด้าน
ข้อมูลล่าสุดจากการรวบรวมของ Property Mentor ระบุว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ มีรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท การลดลงเล็กน้อยนี้อาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะการแข่งขันที่รุนแรงและกำลังซื้อที่ชะลอตัว
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก พบว่ามีรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น LPN Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่รายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22%, และ Siamese Asset -21%
ที่น่าสังเกตคือ แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และเป็นที่ยอมรับในตลาดอย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9%, และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม แต่ AP (Thailand) แข็งแกร่งในรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาตามรายได้รวม 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลงานที่แท้จริงของธุรกิจหลัก การพิจารณา “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) จะมีความสำคัญมากกว่า เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลงานที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
ภาพรวมรายได้จากการขายของ 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (-78%), LPN Development (เกือบ -40%), และ Land and Houses (-38%) ที่น่าตกใจคือ แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงติด Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา ยังเป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ทำให้ในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสำคัญของการดำเนินธุรกิจที่ยั่งยืน
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” (Net Profit) คือหัวใจหลักที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
Land and Houses ยังคงแข็งแกร่งด้วยกำไรสุทธิสูงสุด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หนุนผลประกอบการ)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: ความท้าทายและโอกาสที่มองเห็น
จากข้อมูลผลประกอบการในปี 2566 ชี้ให้เห็นว่า ปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยภายนอก เช่น เศรษฐกิจโลกที่ผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และความไม่แน่นอนทางการเมือง ยังคงเป็นความเสี่ยงที่ต้องเฝ้าระวัง
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่สามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างคล่องตัว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง รวมถึงการสร้างสรรค์นวัตกรรมใหม่ๆ จะเป็นกุญแจสำคัญในการคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทาย
ปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567
กำลังซื้อที่กระจุกตัว: ผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่ชัดเจน ยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายสำคัญ โดยเฉพาะในตลาดบ้านระดับบนและคอนโดมิเนียมในทำเลศักยภาพ
การพัฒนาโครงการแนวราบที่ยังคงแข็งแกร่ง: แม้ตลาดคอนโดมิเนียมอาจเผชิญกับความท้าทายจากการแข่งขันสูงและการชะลอตัวของกำลังซื้อในบางเซ็กเมนต์ แต่โครงการบ้านจัดสรรแนวราบในทำเลที่เข้าถึงได้และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ยังคงได้รับความนิยม
เทรนด์การอยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลง: ความต้องการพื้นที่สีเขียว พื้นที่ทำงาน Work from Home และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการออกแบบโครงการ
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า (Rental Yield): นักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนระยะยาว อาจหันมาให้ความสนใจกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่สร้างรายได้จากค่าเช่า โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว
นโยบายภาครัฐ: มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและนโยบายที่สนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ อาจเป็นปัจจัยบวกที่เข้ามาช่วยขับเคลื่อนตลาด
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จสำหรับผู้ประกอบการ
การวิเคราะห์ตลาดเชิงลึก: เข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้าในแต่ละเซ็กเมนต์ รวมถึงแนวโน้มของตลาดในอนาคต
การบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่ง: รักษาเสถียรภาพทางการเงิน ควบคุมต้นทุน และบริหารความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ
การสร้างนวัตกรรมและจุดเด่นของโครงการ: พัฒนาโครงการที่มีความแตกต่าง สามารถตอบโจทย์ความต้องการและสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้ซื้อ
การใช้เทคโนโลยีดิจิทัล: นำเทคโนโลยีมาช่วยในการบริหารจัดการการขาย การตลาด และการบริการลูกค้า
การสร้างความสัมพันธ์กับลูกค้า: ให้ความสำคัญกับการบริการหลังการขาย เพื่อสร้างความพึงพอใจและความภักดีของลูกค้า
อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย:
แม้ปี 2567 จะยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ผมเชื่อมั่นว่า วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีศักยภาพในการเติบโต บริษัทที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกล มีความสามารถในการปรับตัว และพร้อมที่จะเผชิญหน้ากับความเปลี่ยนแปลง จะสามารถก้าวข้ามผ่านอุปสรรคและสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืนได้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 และปีต่อไปนี้ อย่าลังเลที่จะเข้ามาพูดคุยและสำรวจศักยภาพที่ซ่อนอยู่ เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาคุณไปสู่การตัดสินใจที่ชาญฉลาดและประสบความสำเร็จอย่างแน่นอน
