เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ยุทธศาสตร์ฝ่าวิกฤต สู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
ปี 2566 เป็นบทพิสูจน์อันท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังถึงการฟื้นตัวตามโมเมนตัมของปี 2565 ที่เคยมีสัญญาณเชิงบวก กลับกลายเป็นภาพความชะลอตัวที่ต่อเนื่องยาวนาน ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่น ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง สภาพการณ์ที่ซบเซาต่อเนื่องมายังปี 2567 นี้ ทำให้ผู้ประกอบการต้องงัดกลยุทธ์ใหม่ๆ ออกมาใช้เพื่อประคองธุรกิจและมองหาโอกาสใหม่ๆ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ มาอย่างต่อเนื่อง ล่าสุด Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 เพื่อประเมินว่าบริษัทใดสามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้ดีที่สุด และใครคือผู้ที่สามารถคว้าชัยในสนามที่ผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทาย
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท สิ่งที่น่าสนใจคือ ในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในภาพรวมของตลาด
หลายบริษัทเผชิญกับรายได้ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ บริษัทอย่าง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% โดยเฉพาะ L.P.N. Development ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของธุรกิจ
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมาจากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงราว 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 30 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงอย่างมากของรายได้จากการขาย เช่น Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (รายได้ลดลง -2%)
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (รายได้ลดลง -38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มแสดงผลลัพธ์ที่โดดเด่นจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของการเป็น “ผู้ชนะ”
แม้จะทำรายได้มากเพียงใด แต่หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าเหลือน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรสุทธิจาก การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นปัจจัยสำคัญ)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
การมองไปข้างหน้า: โอกาสและความท้าทายในปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ชี้ชัดว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยลบหลายประการยังคงส่งผลกระทบ เช่น ภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอ, และกฎระเบียบที่เข้มงวดขึ้น
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่มีความพร้อม มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และสามารถปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ได้ ย่อมมีโอกาสที่จะเติบโตและสร้างความแตกต่างได้
กลยุทธ์สำคัญที่ผู้ประกอบการควรพิจารณาในปี 2567:
การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ: การควบคุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน การจัดหาวัสดุก่อสร้าง และการบริหารจัดการโครงการอย่างรัดกุม จะช่วยเพิ่มความสามารถในการทำกำไร
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กำลังซื้อ: การทำความเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้าในปัจจุบัน โดยเฉพาะกลุ่ม First Home Buyer หรือกลุ่มที่มองหาที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่าและมีฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์
การบริหารสภาพคล่องทางการเงิน: การรักษาสภาพคล่องให้แข็งแกร่ง การบริหารกระแสเงินสดอย่างมีวินัย เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งเพื่อรับมือกับความไม่แน่นอน
การใช้เทคโนโลยีดิจิทัล: การนำเทคโนโลยีมาช่วยในการขาย การตลาด และการบริหารลูกค้าสัมพันธ์ (CRM) สามารถสร้างประสิทธิภาพและลดต้นทุนได้
การมองหาโอกาสในการควบรวมกิจการ (M&A): สำหรับบริษัทที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่ง การควบรวมกิจการกับบริษัทที่มีศักยภาพแต่ประสบปัญหาทางการเงิน อาจเป็นอีกทางเลือกในการขยายธุรกิจและเพิ่มส่วนแบ่งการตลาด
การให้ความสำคัญกับ ESG (Environmental, Social, and Governance): การดำเนินธุรกิจที่คำนึงถึงผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม สังคม และการกำกับดูแลกิจการที่ดี จะช่วยสร้างภาพลักษณ์ที่ดีและเป็นที่ยอมรับของนักลงทุนและผู้บริโภคในระยะยาว
การวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทนี้ เป็นเพียงส่วนหนึ่งที่สะท้อนภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 แต่ก็เป็นสัญญาณที่สำคัญสำหรับผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมนี้ ปี 2567 ยังคงต้องการความเข้าใจตลาดที่ลึกซึ้ง การวางแผนที่รอบคอบ และการปรับตัวที่รวดเร็ว เพื่อก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปให้ได้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสหรือต้องการแนวทางในการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จในสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรับกลยุทธ์ธุรกิจของคุณให้พร้อมรับมือกับทุกสถานการณ์ที่กำลังจะมาถึง.
